Жизненный цикл недвижимого объекта

Жизненным циклом недвижимого объекта называют промежуток времени между началом инвестиций в него и моментом его ликвидации (рис.5).

Рис.5. Схема основных этапов жизненного цикла недвижимого объекта.

В этап создания недвижимого объекта входят следующие стадии. До начала инвестиционного периода осуществляется градостроительная подготовка. В результате этой подготовки определяется вид строительства и его градостроительный регламент, которые в совокупности влияют на экономическую эффективность, определяемую в процессе создания бизнес плана инвестиционного строительного проекта. Далее идет проектирование и строительство объекта, которые, в основном, определяют инвестиционные затраты в строительный проект.

Следующий денежный поток связан с операционным периодом недвижимого объекта, который определяется его эксплуатацией. Для этого этапа характерно не только получения доходов от использования объекта, но и дополнительные затраты связанные с техническим обслуживанием, капитальными ремонтами и реконструкциями объекта. При этом все перечисленные мероприятия относятся к категории строительства. Также к строительству относится и физическая ликвидация недвижимого объекта.

4.2 Календарный план и гистограмма инвестиционных затрат

Инвестиционный денежный поток имеет ряд других синонимичных названий, связанных с назначением инвестиционных затрат:

· cash flow;

· график финансирования;

· график капитальных вложений;

· календарный план строительства.

На основании разработанных календарных планов создается гистограмма инвестиционных затрат, условный пример которой показан на рис.6. При этом общая продолжительность определяется как проекция инвестиционного графика на ось абсцисс, а общая стоимость – как площадь графика.

Рис.6. Календарный график и гистограмма затратного (инвестиционного) денежного потока

Из анализа рис.6 видно, что календарный график строительства непосредственным образом влияет на формирование денежного потока, для оценки которого разработана система критериев оценки экономической эффективности инвестиционных строительных проектов.