Вопрос 3. Страхование прав собственности на недвижимость.

При ипотечном страховании присутствуют риски:

- нарушения прав собственности на залог;

- нереализации залога в случае невозврата кредита. Страхование
от риска нереализации залога в случае невозврата кредита
производится путем страхования ответственности заемщика за
неисполнение обязанностей перед кредитором.

Имущественное страхование в ипотечных операциях проявля­ется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу пору­чителя на весь срок действия кредитного договора.

Покупая недвижимость, лучше все же застраховать право на нее: если сделка незаконна и подлежит расторжению, покупа­тель получит обратно не балансовую стоимость квартиры, а ре­альную сумму, которую он заплатил.

Экспертиза достоверности сведений, содержащихся в докумен­тах на недвижимость, проводится страховой компанией по 2 направлениям:

- изучение этапов перехода прав собственности на недвижимость от одних владельцев к другим;

- выяснение, кто в данной квартире был прописан и проживал временно.

Получение указанных сведений связано с большими трудно­стями, так как в настоящее время нет общих правил открытой публикации такой информации. Кроме того, некоторые адми­нистративные нормы, и в частности система прописки, нахо­дятся в противоречии с институтом частной собственности на недвижимость.

Страховые компании могут заниматься страхованием титула. Титул - законное право собственности на недвижимость, имею­щее документарную юридическую основу.

Страхование титула - это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собст­венности на недвижимое имущество.

Страхование титула является обязательным при любых сдел­ках по выдаче ипотечных кредитов.

В качестве страховых документов при ипотеке могут использо­ваться:

- страховой полис, выданный страховой компанией;

- письменное заключение специально уполномоченного адвока­та, подтверждающее права собственности заемщика на недви­жимость и возможность беспрепятственной продажи имущест­ва в случае необходимости.

Выбор той или иной из вышеуказанных форм осуществляется на основе соответствующей политики кредитного учреждения, а также требований правительственных нормативных актов.

К страховым полисам, выдаваемым страховой компанией, предъявляются следующие требования:

- выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение по­добного бизнеса в том регионе, где находится объект недвижимо­сти, а также иметь репутацию солидного и надежного партнера;

- страховая сумма должна быть, по меньшей мере, равна балан­совому остатку по выданному ипотечному кредиту;

- бенефициаром (выгодоприобретателем) по этому полису должен являться продавец ипотечного кредита или его правопреемники;

- средства, получаемые от продажи заложенного имущества, в слу­чае наложения на него взыскания должны в первоочередном порядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса используется письменное заключение адво­ката, должны соблюдаться следующие условия: адвокат должен иметь лицензию на практику в том регионе, где находится данный объект недвижимости; адвокат должен иметь достаточный опыт в подобных операциях; заключение должно быть составлено на имя продавца ипотеч­ного кредита или его правопреемников.

Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипо­теке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора и регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге не­движимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004).

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страхо­вании заложенной недвижимости залогодатель обязан застраховать за свой счет эту недвижимость в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость недвижимости превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства на эту сумму — не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требова­ния по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенно­го имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установ­ленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового воз­мещения, если утрата или повреждение недвижимости про­изошли по причинам, за которые он отвечает.