Результативным итогом любой оценки территории является разделение города на зоны в зависимости от степени влияния факторов градостроительной ценности на земельные участки.

Общие положения по оценке городских земель

Экономическая оценка земель является составной частью кадастра, и при формировании базы данных кадастра городских земель не­обходимо определить качественные показатели по каждому участку землепользования.

В основе методики лежит принцип наиболее подходящий к процессу внедрения ры­ночных отношений. Он заключается в следующем: размер платы за зем­лю от землепользователей (землевладельцев), составляющий часть их рентного дохода, зависит от выгоды положения всего города на терри­тории экономического района в РФ, а также от выгоды положения зе­мельного участка в плане города.

Иными словами, экономическая оценка производится на основе градостроительной ценности территорий по основным факторам этой ценности.

Существуют различные методы оценки городских земель на основе этого принципа:

- метод экспертной оценки земель (дифференциация земель определяется экспертной комиссией);

- метод аналогов;

- метод комплексной экономической оценки земель по основным факторам (КЭО);

- метод оценки земель по одному доминирующему фактору.

Существует группа факторов, которые в совокупности и по отдельности оказывают влияние на формирование ценности для всех категорий использования территорий: производственной, торговой (коммерческой), жилой. Основные из них:

- историко-архитектурная значимость территории;

- местоположение участка на плане города;

- уровень развития социально-бытовой инфраструктуры;

- уровень развития инженерных систем и коммуникаций;

- транспортная доступность территорий;

- экологическое состояние территорий;

- возможность проявления опасных природных явлений.

Результативным итогом любой оценки территории является разделение города на зоны в зависимости от степени влияния факторов градостроительной ценности на земельные участки.

Удобным показателем при учете влияния является система баллов, так как она позволяет увязать различные параметры всех факторов. В рассматриваемой методике используется десятибалльная шкала. Основой для проведения комплексной оценки земель города послужит проведение зонирования территории по 4-м факторам градостроительной ценности: уровню развития социально-бытовой инфраструктуры (СКБ), транспортной доступности территории, уровню загрязнённости воздушного бассейна города и уровню развития инженерных систем. Сна­чала по каждому из основных факторов по десятибалльной шкале оце­нивается территория города и предварительно разбивается на зоны так­же по каждому фактору градостроительной ценности. Затем выполняется оценка для каждого учетного участка (када­стрового квартала, кадастрового массива или земельного участка) по влиянию всех факторов. Эта суммарная оценка называется - интеграль­ная балльная оценка.

Фактически она выполняется с учетом зависимости, выражае­мой формулой:

(1)

где Si- ценность участка в баллах,

Fi- ценность в баллах по каждому фактору,

Ki - вклад i-го фактора в ценность участка в %,

i - номер фактора.

Вклад фактора может выражаться в процентах или частях.

Для оценки городских территорий необходимо располагать ин­формационно-статистическими данными различных городских служб, организаций и учреждений с учетом требований действующих СНиПов по строительству и планировке городов.

Оценка городских территорий внутри каждого фактора произ­водится по различным оценочным показателям, характерным для каж­дого фактора градостроительной ценности, и индивидуальным для го­родов различного уровня социально-технического развития.

Оценка и зонирование территории города производится с использованием планово-картографической основы необходимого мас­штаба по кадастровым кварталам и массивам в зависимости от размеров города.

В последующих главах будет рас­смотрена методика оценки территории города и принципы зонирования её по основным факторам градостроительной ценности (соцкультбыт, транспортная доступность, экология, развитие инженерных инфра­структур).

В заключении курсовой работы необходимо провести анализ ситуации в городе и предложить эффективные способы решений проблем города.