Осмотр объекта оценки

Перед началом осмотра следует:

1) Ознакомится с имеющейся технической документацией об объекте (позволяет установить основные изменения, внесённые в проект; проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонта, аварии, мероприятия по ликвидации последствий аварий);

2) Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта (уточняется проведение ремонтов).

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

В отчёте необходимо отразить в каком состоянии находится оцениваемый объект (в эксплуатации, на консервации, функционируют ли основные системы инженерного оборудования). Основная задача осмотра – определение физического износа.

При визуальном осмотре необходимо провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.

По окончанию работ техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

Тема №13: «Оценка земли»

Основные понятия

При оценке недвижимости считается, что зем­ля имеет стоимость, а остальное — это улучше­ния, они добавляют вклад в стоимость. Причем термины «земля» и «земельный участок» разли­чаются.

Земельный участок — часть земной террито­рии, которая оборудована и готова к использова­нию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

— внешние: устройство улиц, тротуаров, дре­нажных и инженерных сетей;

— внутренние: планировка, озеленение, асфаль­тирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Оценка земли применима не только к пустую­щим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в опреде­лении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано сле­дующими причинами:

— различие в налогообложении земли и строе­ний (налог на имущество и земельный налог);

— требуется отдельная оценка земельного уча­стка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

— принятие решений о сносе имеющихся улуч­шений в целях лучшего и наиболее эффективно­го использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распростра­ненные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участ­ка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения зе­мельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики опре­деляют не стоимость земельного участка, а сто­имость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого вла­дения. Оценка прав аренды применяется при оп­ределении цены продажи права аренды земель­ного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земель­ный участок, и при оценке ущерба от расторже­ния договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.