Методы расчёта затрат на новое строительство

Затраты разделяются на:

1 прямые;

2 косвенный;

3 прибыль инвестора.

Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.

Таблица 11 – Примеры прямых и косвенных затрат:

В процессе оценки косвенные затраты могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Используются следующие основные методы расчета затрат:

1) Метод сравнительной стоимости единицы

Используются данные УПВС и УПСС.

Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.

Точность этого метода 15-20%.

2) Метод стоимости укрупнённых элементов

Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты.

Выделяются элементы:

1) составление сметы;

2) подготовка и проверка планов строительства;

3) работы по подготовке участка под строительство;

4) земляные работы;

5) возведение фундамента;

6) устройство внутренних стен;

7) устройство потолка;

8) устройство внешних стен;

9) водосточные трубы;

10)лестницы;

11)оконные проёмы;

12)и т.д.

Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами. Точность – 10%.

3) Метод количественного анализа

Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты.

Ошибки при применении этого метода могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки.

Точность около 5%, однако, метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Отличие в определении стоимости нового строительства для целей оценки и при составлении сводного сметного расчета:

1) для целей оценки не учитывается срок строительства;

2) учитываются цены на дату оценки;

3) при составлении сводного сметного расчета учитываются цены базисного периода;

4) при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности;

5) по объекту оценки может отсутствовать часть проектно-сметной документации.