Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Основные условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;

3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.

Преимущества сравнительного подхода:

a) Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

b) Статистически обоснован;

c) Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

d) При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.

Недостатки сравнительного подхода:

a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;

b) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.

Проблемы сравнительного подхода:

1 различия продаж (по набору физических и экономических характеристик и по условиям);

2 сложность сбора информации о фактических ценах продаж;

3 проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;

4 зависимость от активности рынка;

5 зависимость от стабильности рынка;

6 сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»

Сущность и этапы затратного подхода

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учётом накопленного им износа. Основан на принципе замещения.

При расчёте затрат на возможное новое строительство учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В процессе оценки используется информация:

1 об уровне зарплаты;

2 накладных расходах;

3 затратах на оборудование;

4 норма прибыли строителей в данном регионе;

5 рыночные цены на строительные материалы.

Рисунок 16 - Этапы затратного подхода