Порядок обоснования инвестиций в строительство

Для планирования и решения вопросов размещения производственных объектов народного хозяйства с учетом перспективы их развития выполняются предпроектныеразработки.

Разработка обоснований инвестиций начинается за 2 – 3 года до начала строительства. Обоснования инвестиций разрабатываются заказчиком с привлечением на договорной основе проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности. На этом этапе принимаются принципиальные решения, определяющие облик будущего проекта.

В ходе разработки обоснований инвестиций заказчик взаимодействует со службами местной администрации, органами управления и контроля, получает от них исходные данные и технические условия для проектирования, осуществляет согласование основных характеристик намечаемой деятельности (предпроектных решений). Составной частью этого процесса является согласованиеусловий природопользования. Если речь идет о строительстве нового объекта, согласование намечаемой деятельности с государственными органами осуществляется в процессе предварительного согласования места размещения будущего объекта.

Порядок предварительногосогласованияместаразмещения объекта регулируется Земельным Кодексом РФ (в редакции Федерального закона от 25.10.01 № 136-ФЗ, статьи 30 – 32). При выборе участка обязательное участие принимают органы местного муниципального образования, собственники земли, землевладельцы, землепользователи, арендаторы, представители соответствующих государственных служб, предприятий, учреждений, организаций, заинтересованных в отводе земель. При этом учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр.

Результаты работы оформляются Актом выбора земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К Акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ земельного участка. Окончательное решение о предварительном выделении земельного участка принимает орган местного самоуправления.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения.

На стадии обоснования инвестиций осуществляют следующиедействия.

1) Производят укрупненныйрасчет необходимых для строительства ресурсов. При этом по укрупненным показателям или по объектам-аналогам определяют потребность в инженерном обеспечении (тепло, вода, газ, электроэнергия, возможность сброса сточных вод), в сырье и материалах.

2) Производят обоснование технической возможности, экономической и социальной целесообразности строительства.

3) Выбирают принципиальные технические и объемно-планировочные решения объектов, рассчитывают их основные технико-экономические показатели (ТЭП), определяют номенклатуру продукции или услуг.

4) Рассматривают и оценивают альтернативные варианты.

5) Для возведения крупных производственных объектов разрабатывают транспортные схемы и намечают мероприятия по развитию социально-бытового сектора.

6) Для промышленных комплексов определяют необходимые объемы жилищно-гражданского строительства.

7) Получают одобрение местных органов самоуправления.

8) Получают от надзорных и природоохранных органов письменное заключение о возможности возведения объекта на данной территории.

9) Определяют социальные, экологические и другие последствия строительства и эксплуатации объекта, проводят ОВОС.

10) Проводят необходимые согласования и экспертизы, в том числе при необходимости Государственную экологическую экспертизу (ГЭЭ) и общественную экологическую экспертизу (ОЭЭ).

11) Подготавливают решение об отводе земельного участка под строительство.

12) Заказчик принимает решение о целесообразности дальнейшего инвестирования и проектирования.

13) Составляют Декларацию о безопасности производственного объекта.

В обоснованиях инвестиций должны выполняться альтернативные проработки и расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка и др.

Результатыобоснования инвестиций в строительство служат основанием:

- для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство;

- для получения Акта выбора земельного участка для размещения объекта;

- для выполнения проектно-изыскательских работ.

Утверждениеобоснования инвестиций заказчиком осуществляется на основе:

- заключения ГЭЭ;

- заключений федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ о согласовании места размещения объекта.

Обоснование инвестиций с приложениями необходимых материалов, согласований о предварительном месте размещения объекта направляются заказчиком в орган исполнительной власти субъекта РФ для оформления Акта выбора земельного участка.

Актвыбораземельного участкаутверждается:

- для объектов федерального и регионального значения – решением органа исполнительной власти субъекта РФ;

- для объектов местного значения – решением органов местного самоуправления.

Предварительноесогласование места размещения объекта может не производиться в случае представления земельных участков в городах и других поселениях, где решение о размещении площадки для строительства принимается органом местного самоуправления (администрацией) в соответствии с утвержденной градостроительнойдокументацией (генеральными планами городов, схемами и проектами планировки и застройки территориальных образований).

Итогомработы на стадии обоснования инвестиций являются:

- решение о предварительном согласовании площадки;

- разрешение на проектно-изыскательские работы;

- Акт выбора земельного участка.

Площадкудля застройкивыбирают на основе комплексных инженерно-экологических изысканий (ИЭИ). Ответственность за выбор площадки и подготовку необходимых решений и согласований несет заказчик проекта. Заказчик обязан при участии проектной организации:

- согласовать с заинтересованными организациями предварительные условия подключения производственного объекта к источникам водо-, тепло- и энергоснабжения;

- проводить необходимые инженерные изыскания и обоснование расчетов по размещению производственного объекта;

- выбрать оптимальный технико-экономический вариант размещения производственного объекта.

При решении вопроса о выборе площадки для строительства предприятия большое значение имеет технико-экономическое сравнение вариантов возможного размещения. Конкурирующие варианты обычно сравнивают по капитальным затратам и эксплуатационным расходам.

При сравнении вариантов учитывают затраты, связанные:

- с изъятием земель для строительства;

- с подготовкой площадки;

- с рекультивацией земель;

- с возмещением убытков землепользователям;

- со строительством подъездных железнодорожных путей и автомобильных дорог;

- со строительством водозаборных сооружений и различной длиной коммуникаций;

- с особенностями сооружения фундаментов (вследствие различных геологических условий на площадках).

По намечаемым проектным решениям должны быть получены следующие заключения:

- разрешение на размещение предприятия;

- о возможности использования местных трудовых и материальных ресурсов, в том числе местных строительных материалов;

- о производственном и хозяйственном кооперировании;

- о прокладке трасс новых инженерных сетей и коммуникаций вне площадки;

- о месте присоединения промплощадки к существующим инженерным сетям и коммуникациям;

- о местах выпусков сточных вод, об утилизации отходов.

Обоснования инвестиций подлежат государственной экспертизе в установленном порядке. При наличии необходимых согласований с государственными органами контроля и положительного заключения ГЭЭ, а также решения о предварительном согласовании земельного участка заказчик утверждает обоснование инвестиций как основу для разработки проектной документации.

В составобоснования инвестиций в обязательном порядке входят:

- раздел «ОВОС»;

- картографические материалы, в том числе ситуационный план с размещением объекта строительства и указанием мест присоединения его к инженерным сетям и коммуникациям, схема генерального плана объекта, обосновывающие размеры земельного участка.

К обоснованиям инвестиций прилагаются документы согласований и графические материалы – схемы, чертежи (при необходимости, демонстрационные материалы).

1.3.2. Экологическое обоснование планируемой деятельности

В процессе обоснования инвестиций в строительство инвестор должен выполнить следующие экологические требования:

- разработать экологическое обоснование планируемой деятельности;

- согласовать условия природопользования с надзорными организациями;

- на основе согласований условий природопользования выполнить оценку потенциального воздействия на окружающую среду;

- определить размеры санитарно-защитной зоны (CЗЗ) и зоны воздействия;

- по представлению надзорных органов разработать Декларацию о безопасности производственного объекта и проектные решения по проблемам природопользования.

Обосновывающиематериалы по выбору места размещения объекта должны разрабатываться на вариантной основе и базироваться на детальном анализе исходной информации.

Источникамиисходной информации при обосновании площадки размещения объекта могут быть:

- материалы государственных органов в области охраны окружающей среды;

- опубликованные и фондовые материалы научных организаций и ведомств;

- данные статистической отчетности и экологического мониторинга;

- инженерные изыскания;

- экологические данные по объектам-аналогам;

- расчеты и модели прогноза;

- карты-схемы компонентов природной среды (почвенные, геоботанические, животного мира).

В качестве обосновывающихматериалов по месту размещения объекта приводятся:

- данные о месте размещения объекта, расположении земельного участка, отводимого в постоянное и временное пользование;

- характеристика природных условий территории в районе размещения объекта, оценка ее природно-хозяйственной ценности;

- краткие сведения о современном и перспективном использовании территории (в соответствии со схемами и программами развития);

- ограничения по природопользованию;

- информация о природных и исторических особенностях территории в зоне возможного воздействия объекта, о состоянии компонентов природной среды;

- характеристика намечаемой деятельности;

- информация по источникам воздействия;

- предварительная оценка воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду;

- рекомендуемый состав природоохранных мероприятий (по каждому компоненту природной среды);

- предварительная оценка экологического риска размещения объекта.

Приоритетным при выборе площадки размещения объекта должен быть вариант, где прогнозируемый экологический риск намечаемой деятельности будет минимальным.

Размещения объектов на территориях, загрязненных химическими веществами, вредными микроорганизмами и другими биологическими веществами свыше ПДК, радиоактивными веществами свыше ПДУ не допускается до полной реабилитации этих территорий.

Материалы, обосновывающие проектные решения, должны содержать исчерпывающую информацию о воздействии объекта на окружающую среду при его строительстве и эксплуатации в нормальном режиме работы (максимальной загрузке оборудования) и при возможных залповых и аварийных выбросах и сбросах.

При строительстве объекта по очередям, а также в случае выделения пусковогокомплекса разработка природоохранных мероприятий выполняется в целом по предприятию с выделением первоочередных мер для пускового комплекса. Для каждой последующей очереди строительства мероприятия уточняются и дополняются по данным мониторинга при разработке рабочей документации.

Приреконструкции предприятий в составе материалов следует дополнительно представить сведения о произошедших изменениях в природной среде за период эксплуатации объекта. Следует определить причины и характер этих изменений и предусмотреть мероприятия по ликвидации последствий деятельности объекта, возмещению нанесенного ущерба.

При снятииобъекта с эксплуатации (ликвидации, перепрофилировании) следует дополнительно включать:

- обоснование необходимости ликвидации (перепрофилирования) объекта;

- оценку деградации природной среды в результате деятельности объекта;

- оценку последствий ухудшения экологической ситуации в районе размещения объекта на здоровье населения;

- обоснование комплекса мероприятий по восстановлению природной среды и созданию благоприятных условий для жизни населения.