Диспетчеризация и автоматизация объекта

Традиционные решения инженерного оборудования здания представляют собой совокупность отдельных, не взаимодействующих между собой (автономных) систем. Здание, в котором эти системы объединены в интегрированный комплекс и правильно организованы (с учетом возможных будущих изменений) уже на этапе проектирования, называется «интеллектуальным зданием».

Диспетчеризация, учет ресурсов, энерго- и ресурсосбережение, повышение рыночной стоимости здания — таким становится содержание проектов на сегодняшний день. И эти темы актуальны не только в строительстве крупных административных и офисных комплексов, но и в коттеджном строительстве, и в жилых комплексах элитного класса.

Интеллектуальное Здание (IB - Intelligent Building) представляет собой совокупность инженерно-технических решений и организационных мероприятий, направленных на создание высокоэффективной экономичной Системы Управления Зданием (Building Managment Systems), максимально отвечающей потребностям пользователей и владельцев этого интеллектуального здания.

В области эксплуатации недвижимости определим интеллектуальное здание как современную технологию автоматизированных комплексов систем инженерного оборудования здания с определенной степенью их интеграции на основе структурированных кабельных систем и стандартов открытых систем.

Система диспетчеризации – это набор аппаратных и программных средств для централизованного контроля и управления инженерными системами. Информация о всем подключенном к системе диспетчеризации оборудовании выводится в режиме реального времени на экран компьютера.

Инженерное оборудование «интеллектуального здания» представляет собой комплекс сложных инженерно-технических систем безопасности - жизнеобеспечения - информатизации (КСБЖИ) с соответствующими системами управления (рис 3.4.) . Важной частью КСБЖИ являются автоматизированные системы управления, которые и составляют суть интеллектуального здания. Все слаботочные системы контроля объединяются на основе СКС в систему диспетчеризации инженерного оборудования здания с единым центром мониторинга систем.

В состав КСБЖИ интеллектуального здания входят:

1) Интегрированный комплекс технических средств безопасности:

ü система управления доступом;

ü система охранно-тревожной сигнализации;

ü система телевизионного наблюдения;

ü система сбора и обработки информации;

ü система пожарной сигнализации и оповещения о пожаре;

ü система автоматического пожаротушения.

2) Комплекс систем жизнеобеспечения:

ü системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;

ü система управления микроклиматом;

ü система гарантированного бесперебойного электроснабжения;

ü система удаленного мониторинга и управления электроснабжением;

ü системы освещения и управления освещением;

ü система учета энергоносителей и другие системы;

ü системы контроля и управления лифтами, эскалаторами и пр.

3) Комплекс систем информатизации:

ü локальная вычислительная сеть (ЛВС);

ü система приема эфирного и спутникового телевидения;

ü система радиофикации;

ü система телефонной сети;

ü система проведения конференций с синхропереводом;

ü система электрочасофикации;

ü средства оперативной радиосвязи персонала и другие системы.

4) Структурированная кабельная система (СКС);

5) Единый центр диспетчеризации.

Рис. 3.4. Автоматизированная система управления зданием

Здание, оснащенное системами диспетчеризации и автоматизации (интеллектуальное здание) - это не столько внешние эффекты, сколько незаметная для окружающих эффективная работа инженерного оборудования, создающая идеальные условия жизнедеятельности обитателей здания. Эффективность работы достигается четким взаимодействием отдельных систем, их интеграцией.

Интеграция систем обеспечивает:

ü повышенный уровень безопасности здания в целом (предотвращение аварий, обеспечение непрерывности процессов и пр.);

ü четкое взаимодействие работы всех инженерных систем с приоритетом системы пожарной безопасности;

ü организацию сетевой структуры управления с реализацией функций автоматического контроля, обработки и хранения информации о состоянии систем с единого диспетчерского пульта управления;

ü сочетание автоматического и ручного режимов управления, обеспечивающего оперативный контроль дежурного персонала за состоянием каждого элемента инженерных систем с диспетчерского пульта;

ü высокий уровень управления средой обитания.

Рис. 3.5. Схема построения систем интеллектуального здания

Схема построения систем интеллектуального здания представлена на рисунке 3.5.

1 - уровень конечного оборудования (датчиков, считывателей, заслонок, нагревателей, извещателей, видеокамер и т.п.);

2 - уровень управляющего оборудования (контроллеры, зонные панели, телеметрическое оборудование и т.п.);

3 - уровень систем управления (пульт управления и мониторы видеонаблюдения, панели сигнализации, ПО для управления системами авторизации доступа и контроля климата);

4 - уровень интеграции подсистем (некоторая платформа управления всем комплексом).

Рассмотрим пример взаимодействия систем в интеллектуальном здании при возникновении чрезвычайной ситуации. Так, при возникновении пожара (очага возгорания) "срабатывают" извещатели системы пожарной сигнализации (СПС). Сигнал от них передается на пожарную панель, которая формирует команду включения световых, звуковых и речевых оповещателей. При этом СПС также формирует сигналы для исполнения другими системами интегрированного комплекса по заданным алгоритмам:

1. Система телевизионного наблюдения "направляет" ближайшую видеокамеру на очаг возгорания и присваивает этой видеокамере высший приоритет. На мониторе наблюдения формируется полноэкранное изображение с этой видеокамеры, и видеомагнитофон переходит в режим приоритетной записи "картинки" с тревожной видеокамеры.

2. Система управления микроклиматом выключает приточную систему вентиляции, обслуживающую данную зону, чтобы предотвратить поступление свежего воздуха к очагу возгорания. Для удаления дыма из коридоров, холлов, лестниц (вдоль маршрутов эвакуации) включается соответствующая подсистема дымоудаления (открываются заслонки, включаются вентиляторы).

3. Система управления электроснабжением отключает цепи электропитания вблизи зоны пожара.

4. Система управления освещением включает аварийное освещение.

5. Система управления доступом разблокирует двери для беспрепятственной эвакуации людей.

6. Система управления лифтами спустит их на первый этаж и т.д.

Одновременно сигнал поступает в единый диспетчерский центр на автоматизированное рабочее место (АРМ) оператора. На мониторе АРМ появляется графическая и текстовая информация о пожаре и месте его возникновения. Оператор имеет возможность проконтролировать работу системы автоматики и при необходимости продублировать ее. Эти действия могут быть обеспечены только за счет взаимодействия отдельных систем комплекса интеллектуального здания, таких как СПС, системы управления освещением, микроклиматом, доступом, электроснабжением и лифтами.

Именно наличие таких взаимосвязей между отдельными системами комплекса позволяет говорить о действительно интеллектуальном здании, когда комплекс приобретает новое качество - интегрированность. Интегрированный комплекс не является простой суммой отдельных систем, а на основе единой платформы управления приобретает новые свойства, отсутствующие у составляющих.

Установка современной системы автоматизации и диспетчеризации обеспечивает:

ü реальную и полную картину состояния всех инженерных систем в любой момент времени;

ü удобный графический интерфейс, где в виде мнемосхем представлено все установленное оборудование;

ü быструю и адекватную реакцию на аварийные ситуации;

ü возможность выдачи аварийных сообщений на экран монитора, принтер, удаленный компьютер, пейджер, мобильный телефон;

ü регистрацию всех системных событий, что позволяет во многих случаях установить причину аварийной ситуации, ее виновника, а также предотвратить ее появление в дальнейшем;

ü быструю и точную реакцию на изменение условий внешней среды;

ü подсчет времени наработки оборудования и предупреждение о необходимости проведения профилактических и регламентных работ и, за счет этого, продление срока службы инженерных систем;

ü более широкие возможности по управлению системами при сокращении штата обслуживающего персонала;

ü возможность сбора статистической информации и прогнозирования.

Оптимальная стадия внедрения интеллектуальных систем — на стадии проектирования. Интеллектуальное здание будет по-настоящему эффективным, если заранее предусмотрена прокладка всех нужных коммуникаций. При оснащении «интеллектом» готового здания возникает ряд трудностей: работу инсталлятора ограничивают существующие инженерные коммуникации, нарушаются отделочные работы, возрастают сроки выполнения и стоимость работ. При учете интеллектуальных систем заранее их стоимость составляет до 50%, а окупаются они в среднем за 5-6 лет.

Вложения в интеллектуальные системы диспетчеризации и автоматизации на стадии строительства приведут к экономии в долгосрочном плане — повышается надежность и эффективность здания, сокращаются расходы на обслуживание и ресурсы, создаются действительно комфортные условия. Кроме этого, не нужно забывать об еще одном существенном для инвесторов моменте: интеллектуальные системы значительно повышают ликвидность здания, что помимо достижения всех описанных благ, делает их прямым средством для получения прибыли.

В целом концепция системы диспетчеризации и автоматизации здания направлена на удовлетворение индивидуальных требований заказчика в управлении зданием. Комплексные системы управления обеспечивают обитателям здания безопасность и комфорт, получение информации о состоянии систем здания в удобной форме, эффективное использование оборудования. В итоге - снижение эксплуатационных затрат и потребления энергоресурсов и воды.

В настоящее время на российском строительном рынке уже созданы главные предпосылки для реализации концепции интеллектуальных зданий (ИЗ). С одной стороны, имеется потребность в этом продукте, с другой стороны, есть ряд фирм - системных интеграторов, готовых предложить конкретные технические решения ИЗ. Причем работы по созданию ИЗ могут быть выполнены методом поэтапного наращивания комплекса - от отдельной системы до полномасштабного комплекса, что дает возможность владельцу здания планировать финансовые вложения в развитие инфраструктуры объекта.

В ходе эксплуатации здания очень важно контролировать работу всех систем из единого центра управления. Это позволяет оптимизировать затраты на эксплуатацию и профилактику и в итоге экономить на содержании здания. Сегодня уже на этапе строительства у здания появляется владелец, который заинтересован в грамотной эксплуатации всех инженерных систем, их диспетчеризации и мониторинге. Ему важно, чтобы эти системы проработали как можно дольше и эффективнее. В их функциональности заложен успех бизнеса владельца здания, так как такие системы позволяют строить отношения с жильцами и прогнозировать расходы и доходы от эксплуатации здания.

Для владельца здания необходимо интегрированно учитывать и точно тарифицировать все услуги, потребляемые жильцами здания, будь то квартиры или офисы. «Интеллектуальные» системы автоматизации зданий позволяют установить различные настройки параметров для разных помещений здания. Автоматизированная система управления дает возможность учитывать такие параметры, как время суток, время года, специальное расписание, условия работы конкретного арендатора и назначение помещения.

Глава 4.

САНИТАРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВО

4.1. Клининг и санитарное содержание

Мероприятия по санитарному содержанию объекта недвижимости включают в себя:

ü уборку и очистку придомовой территории;

ü уборку внутридомовых помещений и мест общего пользования;

ü благоустройство территории;

ü озеленение и уход за зеленными насаждениями.

Современная профессиональная уборка (клининг) - это сложнейшая наукоемкая отрасль услуг, включающая комплексный уход за недвижимостью и прилегающей территорией, производимая силами специализированных компаний. Специально обученный и сертифицированный персонал, сложные технологии уборочных процессов, высококачественные химикаты, профессиональная уборочная техника и специализированный менеджмент – это реалии современной профессиональной уборки.

Услугой по уборке называется операция, проводимые с целью сохранения эксплуатационных свойств и поддержания в чистом состоянии поверхностей, различающихся по виду, назначению и материалам, из которых они изготовлены, в зависимости от степени их загрязнения.

Услугой по уходу называется мероприятие, направленное на восстановление внешнего вида и эксплуатационных свойств поверхностей, связанные с защитой поверхности от старения или предохранением от повреждений.

Также существуют прочие услуги, которые не связанны непосредственно с уборкой и уходом (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов, работы по озеленению территорий, ландшафтная архитектура).

Услуги по уборке и уходу классифицируют по следующим признакам:

ü технологическому;

ü виду убираемых объектов;

ü периодичности выполнения услуг.

а) По технологическому признаку услуги по уборке и уходу подразделяют следующим образом:

ü сохранение эксплуатационных свойств и внешнего вида поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений (внутри и снаружи), территорий (подметание и уборка мусора, протирка поверхностей и предметов, вакуумная обработка, влажная уборка, выведение пятен, дезинфекция, работы по уборке дорожек, тротуаров, мусора, снега);

ü восстановление эксплуатационных свойств и внешнего вида, защита от старения поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений внутри и снаружи (полирование, химическая очистка, грунтование, лакирование, чистка, шлифование, кристаллизация, консервация);

ü прочие услуги (дезинсекция, дератизация помещений, озеленение и т. д.).

б) По виду убираемых объектов услуги подразделяют следующим образом:

ü жилые объекты (внутри и снаружи);

ü промышленные, культурные и общественные объекты (внутри и снаружи);

ü прилегающие территории.

в) По периодичности услуги подразделяют следующим образом:

ü первоначальная комплексная уборка;

ü ежедневная комплексная уборка и уход;

ü еженедельная комплексная уборка и уход;

ü генеральная уборка и уход.

Профессиональная уборка помещений (клининг) своей основной целью имеет создание атмосферы уюта и комфорта в обслуживаемом помещении, а также позволяет максимально продлить срок эксплуатации зданий до наступления необходимости капитального ремонта. Как самостоятельный вид деятельности клининг возник в Европе примерно около 70 лет назад. В России развитие данного направления началось с начала 90-х годов. В настоящее время создана целая индустрия, обслуживающая это направление, клиентами клининговых компаний являются торгово-развлекательные и бизнес центры, производственные предприятия, владельцы коттеджей и квартир.

Общие технические требования к услугам по уборке (внутри и снаружи) зданий и сооружений, прилегающей территории, по уходу за оргтехникой, компьютерами, мебелью, полами, деталями отделки внутренних и наружных поверхностей зданий, сооружений, а также требования безопасности услуг для жизни и здоровья потребителей, сохранности их имущества и охраны окружающей среды определены стандартом ГОСТ Р 51870-2002 «Услуги по уборке зданий и сооружений».

Профессиональный подход к клинингу жизненно важен, без специальных знаний клининг дает слабые результаты. Профессиональный уход за недвижимостью это целый комплекс клининговых услуг, включающий в себя: подбор квалифицированного персонала, выбор нужного оборудования и специальных чистящих средств. Основная задача профессионального ухода заключается в сокращении расходов на эксплуатацию помещения за счет увеличения срока службы покрытий, при сохранении их идеального виды после уборки.

К технологическому оборудованию относится то оборудование, с помощью которого производится комплекс процессов по уборке и уходу. Химическими средствами и уборочным инвентарём являются товары химического, текстильного, щетинно-щеточного, целлюлозно-бумажного и других производств, а также изделия из металлов, используемые в технологическом процессе оказания услуг по уборке и уходу.

При профессиональном уходе срок службы мебели и покрытий увеличивается минимум в полтора раза, что избавляет клиентов от преждевременных затрат на косметический ремонт. Услуги клининговых компаний обойдутся заказчику дешевле, чем собственный штат сотрудников, ведь он не несет затрат по содержанию склада, закупке оборудования, расходных материалов и химических средств, по ремонту и автоперевозке этого оборудования и многим другим статьям. Сотрудничая с такой фирмой, клиент оплачивает только выполненный объем работ.

Важнейшее преимущество клининга его доступность при высоком качестве услуг. Услуги по уборке и уходу должны соответствовать требованиям настоящего стандарта, а также действующим технологическим документам на услуги конкретного вида.

Сегодня респектабельность компании, организации зависит не только от финансовых показателей, но и от внешнего вида помещений компании. Клининговые компании предоставляют широкий спектр работ по уборке помещений. Обычно владельцы помещений проводят уборку офисов, производственных помещений и следят за ними самостоятельно. Когда помещение небольшое и покрытие не требует специального ухода, уборка не представляется сложным делом. С уборкой справится и штатная уборщица, хотя даже в небольшом помещении возникают проблемы, решение которых лучше поручить специалистам. Например, покрыть защитным составом и отполировать полы, сделать глубокую химчистку коврового покрытия, кристаллизацию - упрочнение поверхностного слоя, мрамора, мытье окон и фасадов которое могут выполнить только профессиональные промышленные альпинисты и т.д.

Профессиональная уборка необходима не только с точки зрения чистоты, но и для экономии. Применение специальных технологий при восстановительных и поддерживающих уборочных работах позволяет отложить косметический ремонт на длительный срок, например, срок эксплуатации помещений, напольных покрытий, мягкой мебели, увеличивается минимум на 25%.

Нанимая клининговую компанию, заказчик получает весь комплекс услуг. Одна и та же компания может убирать помещение, а так же выполнять работы по промышленному альпинизму. Данное направление получило сильное развитие только в последние два десятилетия. Связано это с резко возросшей высотностью зданий, усложнением их архитектуры и использованием новых строительных материалов, требующих аккуратного обращения при монтаже и последующего обслуживания в процессе эксплуатации. Все это, а так же высокая мобильность, относительная дешевизна, способность решать задачи любой сложности и зачастую невозможность использования по ряду технических причин других способов и привело к рождению и развитию промышленного альпинизма. Некоторые компании могут предложить зимний клининг, это очистка кровель от наледи и сосулек. Летний клининг, это в чистом виде сезонные работы. К летним клининговым работам относится всевозможная мойка, как ручная так и "под давлением". Мытье остекления административных и прочих зданий, (как правило, эти работы производятся два раза в год), вентилируемых и обычных фасадов, строительных кранов и прочих конструкций

Санитарно-гигиенические мероприятия при эксплуатации зданий - это проведение мероприятий по дезинсекции и дератизации по договору с СЭС.

Для оказания выполнения услуг по уборке обязательными условиями являются:

ü профессиональный уровень мастерства исполнителя и знание им требований безопасности, правил обслуживания и санитарных норм;

ü наличие технологического оборудования, уборочного инвентаря, химических средств;

ü наличие нормативных и технологических документов на оказываемые услуги по уборке.

Рис. 4.1. Специалист службы клининга выполняет

мытьё стеклянных поверхностей

Рис. 4.2. Специалист службы клининга выполняет уборку

ковровых покрытий в холле Бизнес-центра

При оказании услуг по уборке и уходу (внутренние и внешние работы) должны быть обеспечены безопасность жизни, здоровья и сохранность имущества потребителя услуг и санитарно-гигиенические требования.

Оказание услуг по уборке и уходу должно быть организовано в период времени, не создающий неудобств для жизни и труда потребителей.

Клининг позволяет сэкономить до 30% расходов на ремонт и эксплуатацию здания. Услуги клининговых компаний обойдутся заказчику дешевле, чем собственный штат сотрудников, ведь он не несет затрат по содержанию склада, закупке оборудования, расходных материалов и химических средств, по ремонту и автоперевозке этого оборудования и многим другим статьям.