Принципы образования цен в строительстве.

Принципы ценообразования в строительстве основываются на себестоимости продукции, ценах конкурентов на аналогичную продукцию, соотношении рыночных предложения и спроса и определяются четырьмя основными правилами:

· Реальное соотношение предложения и спроса

Формирование цены происходит с учетом реальной стоимости расходных материалов, необходимых для создания конечного продукта, под влиянием здоровой конкуренции и с учетом действительного положения на рынке. Этот принцип не действует в условиях государственных заказов, так как цена в этом случае должна быть обоснованной и не может быть свободной.

· Равноправие сторон договора подряда

Основой метода служит утверждение, что стороны договора подряда, заказчик и подрядчик, являются полностью равноправными партнерами, которые могут самостоятельно и независимо определять как метод составления сметной документации, так и вид используемой сметно-нормативной базы. Выбранная методика затем должна быть ими совместно согласована. Также возможно заключение и единого проектно-строительного договора.

· Использование системы сметных нормативов

Сметно-нормативный метод заключается в определении нормативной потребности в ресурсах, которые должны быть затрачены в цикле производства конечной продукции (трудозатраты, расход материалов, амортизация техники и т.д.), и их фактически необходимом объеме. Итоговая стоимость всего строительства объекта в этом случае определяется на основании нормативных цен или их рыночной стоимости. Именно на этом подходе базируется определение стоимости государственных заказов.

При применении сметно-нормативного метода возможно использование двух подходов:

o Элементный подход — используются элементные сметные нормы, которые суммируются с добавлением накладных расходов, сметной прибыли и прочих расходов.

o Укрупненный подход — не учитывает отдельных элементных расходов, и цена продукции рассчитывается на основе укрупненных сметных норм.

· Применение конкурсной формы выбора подрядчика

Данный подход характеризуется проведением подрядных торгов — конкурсов на размещение заданий на выполнение необходимых видов СМР. Торги представляют собой основу для формирования цены на продукцию строительных организаций. Этот подход наиболее оптимален при выборе объекта инвестиционных вложений, так как соревновательные предложения компаний-претендентов на выполнение строительных видов работ обеспечивают закономерное снижение их стоимости и уменьшение времени строительства.

Взаимодействие субъектов строительного рынка в процессе це­нообразования

Строительным рынкомпринято считать рынок подрядов на строительное производство, т.е. на выполнение строительных и монтажных работ (СМР), в результате осуществления которых создаётся строительная продукция.

Структуру строительного рынка формируют инвесторы, подрядчики, поставщики материальных ресурсов, транспортные организа­ции, а также проектные, научные, консультативные и другие организации. Основными субъектами строительного рынка являются: инвестор, заказчик, индивидуальный застройщик, подрядчик.

Инвестор- юридическое или физическое лицо, осуществляющее вло­жение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций на строительство и обеспечивающее их целевое использование.

Заказчик- юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах инвестора или по поручению инвестора реализацию инвестиционного проекта по строительству . Государственный заказчик - федеральное мини­стерство или орган исполнительной власти субъекта федерации, которому выделяются средства из федерального бюджета. Государственный заказчик может выступать в качестве заказчика непосредственно или через уполномо­ченных по договору хозяйствующих субъектов - заказчиков.

Индивидуальный застройщик- физическое лицо, осуществляющее за свой счет, своими силами и под свою ответственность строительство инди­видуальных объектов - жилых домов, дач, гаражей и т.п.

Подрядчик- юридическое или физическое лицо, выполняющее СМР и оказывающее другие услуги по договору с заказчиком.

Все субъекты строительного рынка строят свои взаимоотношения на основании ряда конкретных принципов, основными из которых являются:

· Государство не вмешивается в оперативную деятельность субъ­ектов строительного рынка, в том числе в финансовые отношения;

· Субъекты строительного рынка в процессе взаимоотношений вступают с надлежащими возможностями и максимально возможным уров­нем информационной открытости;

· В составе сметных цен на строительную продукцию инвестора учитываются затраты инвестора за весь инвестиционный цикл и затраты подрядчика за период строительства.

Цена на строительную продукцию для инвестора определяется сле­дующими факторами:

· Требованиями проекта: функциональным назначением, объемно-планировочным и конструктивным решением;

· Районом строительства;

· Государственными системами ценообразования и сметного нор­мирования и регулирования;

· Условиями договора на подряд

· Экономической конъюнктурой в регионе и стране;

· Источником финансирования.

До выбора конкретного подрядчика инвестор должен опре­делить стратегию по его выбору и формированию инвесторской сметной стоимости строительства объекта. Обязательным элементом стратегии инве­стора является знание пен на строительную продукцию, формируемых до на­чала строительства объекта, а именно:

-Оценку сметной стоимости строительства объекта и ее частей;

-Инвесторскую договорную цену на производство СМР, инвесторскую договорную цену на монтаж оборудования и ее частей;

-Прогнозную договорную цену на производство СМР, прогнозную договорную цену на монтаж оборудования.

Подрядчик до заключения договора с инвестором должен знать по предлагаемому строительному объекту объем инвесторской договорной цены на продукцию и нормы своих затрат: по накладным расхо­дам, сметной прибыли, лимитированным затратам, затратам на содержание и развитие инфраструктуры и др.

В условиях рыночных отношений инвестор и под­рядчик в равной степени заинтересованы в объективности определения вели­чины цен на строительную продукцию, потому что от объективности определения уровня цен зависит уровень рентабельности произ­водственной деятельности подрядчика и ин­вестора.

Заинтересованность инвестора в определении объективной цены на строительную продукцию объясняется тем, что цена, сформированная в пе­риод строительства объекта, а именно инвесторская сметная стоимость строительства объекта, в период эксплуатации объекта у инвестора выступа­ет в качестве базы счета суммы амортизационных отчислений. Совершенно очевидно, что является одной из основных составляющих себестоимости производства продукции, амортизация в конечном итоге определяет коммер­ческую эффективность проекта. Подрядчик также заинтересован в объективности формирования своей цены на строительную продукцию - договорной цены: являющаяся частью инвесторской сметной стоимости строительства объекта, она определяет нормативный уровень его затрат в процессе строи­тельного производства и эффективность управления строительным произ­водством.

Косвенно в правильности счета сметной стоимости строительства объ­екта заинтересованы и другие субъекты строительного рынка. Инвестор дол­жен знать, что инвесторскую стоимость строительства объекта он будет фор­мировать в процессе строительства по условиям договора с под­рядчиком с использованием рекомендаций СЦиСН Госстроя РФ и Мини­стерства регионального развития, а также данных, характеризующих состоя­ние текущей экономической конъюнктуры региона.