Правовой порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством

Общие положения о предоставлении земельных участков для строительства

Отношения по предоставлению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются одним из видов земельных отношений, выступающих предметом земельного права.

Как уже указывалось выше, предоставление земельных участков в соответствии со ст. 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта Федерации, муниципальная собственность).

Содержание и процессуальный порядок действий по предоставлению земельных участков законодательство связывает с таким признаком, как застройка участка. В случае предоставления земель для нужд, связанных со строительством, установлен особый, более жесткий порядок предоставления, нежели когда речь идет о предоставлении участков для целей, не связанных со строительством. Упомянутые выше статьи ЗК РФ не уточняют, что именно следует понимать под строительством на земельном участке и какова целесообразность установления особого порядка предоставления земель для этих целей, равно как не конкретизируют и само понятие нужд, не связанных со строительством.

Градостроительный кодекс под строительством понимает создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства.

Очевидно далее, что под нуждами, не связанными со строительством, следует понимать садоводство, огородничество, сенокошение, выпас скота, полевые участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, пчеловодства и т.п., т.е. когда предоставление земельного участка не влечет за собой тех негативных последствий, о которых говорилось выше.

Понятие "цели, не связанные со строительством" в правовой литературе трактуется неоднозначно. Существует, например, мнение о том, что основным признаком отнесения к данной категории является конкретное целевое назначение предоставляемого гражданину участка (см., например, "Комментарий к земельному законодательству РФ" под ред. проф. С.А. Боголюбова, с. 170, комментарий к ст. 34 ЗК РФ). Считается, например, что к целям, не связанным со строительством, следует относить предоставление земельных участков для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и иных целей, хотя очевидно, что во всех этих случаях предполагается возведение жилых, хозяйственных и даже административных строений и иных производственных сооружений.

Статья 30 ЗК РФ вводит также такое, ранее не встречавшееся, понятие, как "формирование земельного участка", которое означает проведение необходимых действий по идентификации участка, т.е. установлению всех его характеристик, необходимых для принятия решения о предоставлении земель.

Помимо таких сведений о земельном участке, как целевое назначение, разрешенное использование, качественное состояние земли, условия подключения к коммуникациям, кадастровая стоимость участка, установление ограничений (обременений) и другие, формирование земельного участка предполагает техническое оформление, утверждение в установленном порядке и перенесение в натуру (размежевание) границ участка. Таким образом, формирование земельного участка является одним из важных процессуальных этапов предоставления земель.

Связывая процедуру предоставления земельных участков с целевым назначением для строительства, закон разграничивает ее на два процедурных этапа:

- предоставление земельных участков с предварительным согласованием места расположения объектов строительства;

- предоставление земельных участков без предварительного согласования места расположения объектов строительства.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места расположения объекта строительства осуществляется в тех случаях, когда местоположение объекта заранее неизвестно, или объект по своей специфике нуждается в подборе соответствующего участка, обладающего требуемыми качествами, или, наконец, когда речь идет об изъятии сельскохозяйственных земель для использования в целях, не связанных с сельскохозяйственном производством. Необходимость предварительного согласования может быть вызвана и иными причинами (например, особыми экологическими качествами объекта). Чаще всего это имеет место вне населенных пунктов или на землях населенных пунктов, не имеющих проектов планировки и застройки.

В силу указанных обстоятельств предоставление участков с проведением предварительного согласования места расположения объекта процессуально является наиболее насыщенным.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования места расположения объектов строительства осуществляется в тех случаях, когда проведения изыскательских работ по поводу участка не требуется. Это, например, предоставление земельных участков в населенных пунктах в соответствии с проектом их планировки и застройки, предоставление участков для расширения существующих объектов и т.п.

Земельным кодексом РФ установлены как общие правила предоставления земельных участков, так и особенности предоставления отдельных видов земель, или особые условия их предоставления.

Общий порядок предоставления земельных участков заключается в следующем.

1. Подача заинтересованным в участке лицом заявки (ходатайства). Заявка подается в органы местного самоуправления по месту нахождения испрашиваемого участка.

Ходатайство должно иметь мотивированный характер и содержать достаточное обоснование необходимости предоставления земельного участка. В нем должно быть указано: целевое назначение участка, желательное его местонахождение, характер и назначение объектов строительства, примерный размер участка, испрашиваемое право на земельный участок и др. В случае строительства значительных объектов к заявлению могут прилагаться материалы технико-экономического обоснования проекта строительства, необходимые расчеты, чертежи и т.п.

Заявка рассматривается органом местного самоуправления, который поручает соответствующим землеустроительным организациям или кадастровым инженерам провести работу по формированию земельного участка и подготовке необходимой документации.

2. Работы по формированию земельного участка включают в себя следующие юридические и технические действия:

а) подготовка проекта границ земельного участка с графическим отображением их на планово-картографическом материале и определением координат поворотных точек. В эту же стадию работ включаются технические действия по перенесению проекта границ на местность и закреплению поворотных точек на местности посредством специальных знаков: столбов, труб и т.п.;

б) определение разрешенного использования земельного участка на основании ходатайства о предоставлении земли и действующих земельно-правовых норм о размерах и условиях его предоставления;

в) определение технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: обмер и описание расстояний, глубины залегания коммуникаций, условия подключения к ним объектов и т.п. Эти данные необходимы для установления стоимости и цены продажи земельного участка;

г) решение органа государственной власти или местного самоуправления о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов. Эти же органы, выступая в качестве собственников земли, определяют форму проведения торгов, начальную цену участка и сумму задатка. Организатором торгов может выступать и специализированная организация, действующая на основании договора с собственником.

Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка в частную собственность гражданина или юридического лица:

- если земельный участок изъят из оборота;

- если федеральным законодательством в отношении испрашиваемого земельного участка установлен запрет на приватизацию (например, не подлежат приватизации земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами и т.п.);

- если в отношении земельного участка принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд;

д) публикация сообщения о проведении торгов или о предоставлении земельных участков без проведения торгов (в том случае, когда земля предоставляется в аренду без продажи права на нее, когда предоставляется для строительства в границах застроенной территории или когда она предоставляется на праве пользования).

Передача земельных участков без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения об этом в случае, если имеется только одна заявка. Публикация сообщения осуществляется органом, предоставляющим земельный участок, или иным лицом по его поручению.

3. Выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета. Основаниями для кадастрового учета земельного участка являются: правоустанавливающий документ, решение компетентного органа о проведении торгов, а также материалы формирования земельного участка.

4. Следующим действием в процедуре предоставления земельных участков является непосредственное проведение торгов по продаже участков либо по продаже права на заключение договора аренды земли или же предоставление земельного участка без проведения торгов. Порядок проведения торгов определяется Правительством РФ.

5. Заключительным этапом процесса предоставления земельного участка является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления его без проведения торгов. А при предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование - вынесение об этом решения компетентным органом.

Надлежаще оформленный протокол о результатах торгов или постановление компетентного органа о предоставлении земельного участка без проведения торгов являются основанием для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка и государственной регистрации прав на него. Государственная регистрация прав на земельный участок является завершающим этапом процесса его предоставления. Порядок проведения государственной регистрации прав на землю и сделок с ней изложен в соответствующей главе настоящего учебника.