Договор ренты земельных участков

По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ) <*>. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Закон не содержит принципиальных ограничений по составу имущества, передаваемого в ренту. Мы полагаем, что нормы п. 3 ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ не могут толковаться как установление полного запрета на использование данного института. Основные аргументы по этому поводу уже приводились ранее. Запрет на применение гражданско-правовых сделок законом предусмотрен лишь в отношении земель, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 ст. 27 прямо говорится о том, что оборот земельных участков осуществляется не только в соответствии с ЗК РФ, но и в соответствии с гражданским законодательством <*>. В связи с этим есть основания утверждать о том, что объектом договора ренты (например, в отношениях с участием граждан) может быть и земельный участок. Даже более того, учитывая социальный смысл ренты <**>, мы вправе ожидать, что со временем договоры ренты земельных участков будут значительно распространены.

Применительно к договорам ренты с земельными участками надо также учитывать необходимость их государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ), уже одно это исключает возникновение прав только в силу простой передачи участка.

Договор ренты является возмездным и односторонним договором. Что же касается определения его как реального или консенсуального, то имеются различные точки зрения по этому вопросу <*>. Выше уже приводились соображения о возможности и целесообразности проводить такое различие и в условиях, когда требуется государственная регистрация прав. Конструкция п. 1 ст. 583 ГК РФ такова, что исключает выплату ренты без встречного предоставления. Иначе говоря, нельзя, не передав земельный участок, требовать платежа. Преобладание реальной модели в договоре дарения заметно и в том, что законодатель совершенно определенно пишет о действиях получателя ренты таким образом - "передает ...", т.е. имеются основания считать передачу необходимым элементом для заключения соглашения. Утверждение о том, что "наличие только соглашения о ренте до момента передачи земельного участка не влечет правовых последствий" <**> вполне обоснованно.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Определение договора ренты как одностороннего связано преимущественно с признанием его реальным: имеется в виду, что к моменту возникновения прав имущество уже передано, остаются лишь обязанности на стороне плательщика ренты <*>.

Гарантией обеспечения интересов получателя ренты выступает в том числе и форма договора: ст. 584 ГК РФ устанавливает обязательность нотариального удостоверения договора. Нарушение указанных требований влечет за собой признание такой сделки недействительной с последствиями, предусмотренными п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Согласно ст. 585 ГК РФ имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. При передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а при бесплатной передаче применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), если это не противоречит существу договора ренты. Закон придает большое значение тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передан земельный участок: от этого зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ) и переход риска случайного повреждения или случайной гибели земельного участка, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. При отчуждении земельного участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя участка (п. 1 ст. 586 ГК РФ). При этом право получателя ренты не только сохраняется, но и гарантируется: законодательство предусматривает субсидиарную ответственность первоначального плательщика ренты по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора (п. 2 ст. 586 ГК РФ). В числе иных гарантий обеспечения прав получателя ренты законодательство (ст. 587, 588 ГК РФ) предусматривает:

1. Приобретение получателем ренты права залога на земельный участок (иное недвижимое имущество), передаваемого под выплату ренты; это означает, что с момента передачи земельного участка он уже находится в залоге (залог в силу закона). Если по договору ренты передается движимое имущество, существенным условием такого договора является предоставление обеспечения исполнения обязательства плательщика ренты или страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в пользу получателя ренты.

2. Право получателя ренты расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков при невыполнении плательщиком ренты своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает.

3. Выплата получателю ренты за просрочку исполнения рентных обязанностей процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер не установлен договором. В данном случае получателю ренты должны быть выплачены рента, проценты и не покрытые ими убытки, причиненные просрочкой выплаты ренты.

ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, которые, совпадая в существенных признаках, различаются по ряду моментов; правда, ряд ученых полагает, что пожизненное содержание с иждивением составляет лишь разновидность пожизненной ренты. Предметом всех этих договоров выступает, с одной стороны, имущество (в нашем случае - земельный участок, передаваемый под выплату ренты), а с другой стороны - сама рента, выплачиваемая получателю. Объектом ренты земельных участков могут быть любые земельные участки, не ограниченные и не изъятые из оборота. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Поскольку передача земельного участка под выплату ренты есть его отчуждение, т.е. вариант распоряжения земельным участком, право предоставлять земельные участки под выплату ренты принадлежит только их собственникам.

Законодательство ограничивает круг получателей ренты. Так, получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Такой подход к отбору юридических лиц получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами этого договора. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно-полезные цели, использующих имущество для уставных целей, в меньшей степени целям постоянной ренты отвечают потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют целям постоянной ренты ассоциации, союзы, объединяющие коммерческие организации <*>.

Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет бессрочный характер. Учитывая это, п. 2 ст. 589 ГК РФ предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.

Получателем пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане. При этом пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. Срок таких разновидностей договора ренты ограничен периодом жизни получателя ренты (или в случае пожизненной ренты - указанного получателем ренты другого лица), смерть этого лица приводит к прекращению обязательства. Суть этих разновидностей договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам.

Прекращение постоянной ренты возможно как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по особым основаниям (выкуп постоянной ренты). Право плательщика на выкуп ренты является безусловным, отказ от этого права ничтожен (ст. 592 ГК РФ). Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты ренты действителен лишь при условии, что он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором. Договором постоянной ренты может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты, в отличие от ее плательщика, может требовать выкупа ренты только в случаях, указанных в законе или договоре (нарушение плательщиком своих рентных обязательств, просрочка выплаты ренты более чем на один год, признание плательщика неплатежеспособным и др.). Поскольку требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик в нарушении своих обязательств.

Постоянная рента выкупается по цене, установленной договором. Если она договором не предусмотрена, выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Это касается случаев при передаче земельного участка за плату, а при безвозмездной - в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества (в данном случае исходят из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество, - п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Поскольку земельный участок обладает свойством неуничтожимости, говорить о его случайной гибели или случайном повреждении можно лишь в смысле невозможности дальнейшего его использования в определенных целях (например, когда земли сельскохозяйственного назначения становятся непригодны в результате каких-либо природных явлений или действия человека). Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного в постоянную ренту, являются основанием для прекращения договора, только если земельный участок был передан за плату; если же передача земельного участка осуществлена бесплатно, риск случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту (ст. 595 ГК РФ).

Одним из особых оснований прекращения постоянной ренты является также переход прав получателя ренты к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем. Такие случаи могут быть, например, не только в результате незнания закона, но и для его "обхода", когда второму получателю запрещено быть стороной в договоре ренты (например, если это коммерческая организация). Законодательство не устанавливает последствий такого перехода. А.П. Сергеев высказывает мнение, согласно которому, если передача прав произошла в результате уступки требования, такая сделка является недействительной, как противоречащая закону, в результате двусторонней реституции стороны должны вернуться в первоначальное положение. Если же передача прав произошла, например в результате смерти лица-получателя ренты, не имевшего наследников, государству, которое получателем ренты быть не может, то соответствующая обязанность с плательщика ренты снимается и он остается собственником имущества без выплаты выкупной цены <*>.

Основанием прекращения пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты обязательство может быть прекращено по общим основаниям прекращения обязательств или получателем ренты досрочно при существенном нарушении договора плательщиком ренты. В данном случае получатель ренты может требовать вместо расторжения договора и возмещения убытков выкупа ренты на условиях постоянной ренты. При этом для получателя ренты установлена ощутимая льгота: если земельный участок был отчужден под выплату пожизненной ренты бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. В целях обеспечения гарантий интересов получателя пожизненной ренты ст. 600 ГК РФ предусматривает, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного в пожизненную ренту, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.

Если постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, то пожизненная рента выплачивается только в виде денежной суммы. Размер суммы ренты является существенным условием договора, при этом размер суммы ренты в расчете на один месяц не может быть меньше одного МРОТ и автоматически увеличивается с увеличением МРОТ.

Правила о пожизненной ренте применяются к договору пожизненного содержания с иждивением, если иное не предусмотрено специальными нормами (§ 4 гл. 33 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты с ее получателем: в обязанность плательщика ренты может входить обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, осуществление ухода, однако договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Существенный условием этого договора является определение стоимости всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ.

Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), о предоставлении права залога на него получателю ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ) распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением. Закон закрепляет дополнительные гарантии имущественных интересов получателя пожизненного содержания с иждивением как слабой стороны по договору. Так, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением; он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество - земельный участок, полученный им по договору, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). При существенном нарушении плательщиком своих обязанностей получатель ренты вправе потребовать возврата переданного земельного участка либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Действующим земельным законодательством и подзаконными актами не установлены особые требования к договору ренты земельных участков, как не утверждена и рекомендуемая форма такого договора. При заключении договоров ренты земельных участков следует руководствоваться действующим законодательством, учитывая специфику земельного участка как объекта гражданского оборота. В отношении сведений о земельном участке, которые указываются в договоре, представляется возможным руководствоваться утвержденными рекомендуемыми формами иных договоров, по которым отчуждается земельный участок (купля-продажа, мена, дарение).