Право общей долевой собственности

Право долевой собственности является таким правом общей собственности, в котором каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве на общее имущество.

По общему правилу доли сособственников считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Таким образом, размер долей определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК РФ), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества в соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Содержание права общей долевой собственности составляют: 1) принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (по соглашению всех участников); 2) правомочия сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество.

Ранее уже отмечалось, что при не достижении соглашения по поводу владения и пользования общим имуществом порядок осуществления указанных правомочий устанавливает суд (п. 1. ст. 247 ГК РФ). Что же касается правомочия распоряжения общим имуществом, то судебное решение по распоряжению общим имуществом исключается.

Иной позиции по этому вопросу придерживается К.И.Скловский: «Для устранения возникающих разногласий при распоряжении общим имуществом участники общей собственности вправе обратиться в суд. Очевидно, что при большом числе сособственников может сложиться ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права на распоряжение объектом общей собственности». Судебная практика отдает приоритет нормам закона (в данном случае – правилу, сформулированному в п.1 ст. 246 ГК РФ).

Правомочия сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество.Суть правомочий сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество, исходя из предписаний законодателя, можно свести к следующему.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доли (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Имущество, выделенное во владение и пользование участнику, может быть больше или меньше размера его доли, если, например, ценность или площадь конкретной части строения, находящегося в общей собственности, не соответствует точно размеру доли. Если выделенное во владение и пользование помещение превышает размер доли, в пользу других участников может быть взыскана компенсация.

При невозможности предоставления части имущества, соразмерной его доли, сособственник вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

2. Участник долевой собственности имеет право на увеличение своей доли, если он осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

При этом надо иметь в виду, что улучшениями являются не любые изменения имущества, а лишь те, которые повышают его потребительские качества, увеличивают стоимость. Если участник долевой собственности производит без согласия других участников неотложные работы, направленные на поддержание общего имущества в исправном состоянии или на устранение причин, угрожающих его сохранности (срочный ремонт сантехнического оборудования или замена кровли, и т.п.), то затраты на такие работы могут повлечь обязательства других участников по их компенсации в соответствии с правилами о внедоговорных обязательствах (гл. 60 ГК РФ). В этом случае участник не увеличивает свою долю, но может приобретать право требования к другим участникам как кредитор, вплоть до обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности (ст. 255 ГК РФ).

Не дает права на увеличение доли и участие в расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ), в том числе, если один из участников возмещает ту часть расходов, которую должен оплатить другой участник.

3. Каждый участник долевой собственности, как уже отмечалось ранее, имеет право распорядиться своей долей: продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При возмездном отчуждении доли необходимо соблюдать правила о преимущественном праве покупки, предусмотренные в ст. 250 ГК РФ.

Это означает, что преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, передача в качестве отступного, не дают права другим сособственникам на получение доли в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ.

Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п.

При продаже своей доли постороннему лицу, сособственник подчиняется установленному законом порядку (п. 2 и п. 3 ст. 250 ГК РФ):

- продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продает ее;

- если остальные сособственники отказываются от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу;

- при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки (например, извещение сособственников было в устной форме, не выдержан срок для преимущественного права покупки) любой сособственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Каждый сособственник имеет право на выдел своей доли в натуре из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими сособственниками.

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на общее имущество.

По общему правилу выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ).

При неделимости вещи (например, автомобиля, компьютера, бытовой техники и т.п.) в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из сособственников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей остальных участников долевой собственности, но с компенсацией им стоимости их долей.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию в соответствии с правилом п. 4 ст. 252. Очевидно, что применение этого правила возможно в том случае, если суд не принял иного решения – не передал неделимую вещь одному из участников либо не отказал в иске участнику, требующему выдела своей доли из общего имущества, по мотиву невозможности выдела в натуре. Как показывает судебная практика, решение о выплате компенсации истцу, требующему выдела доли, без его согласия следует считать крайним средством разрешения возникшего спора.

Получение компенсации в счет выделяемой доли влечет для сособственника утрату права на долю в общем имуществе (п.5 ст. 252 ГК РФ).

5. Каждый сособственник имеет право на раздел общего имущества, которое может быть осуществлено по соглашению между участниками долевой собственности.

При не достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, раздел общего имущества осуществляется в судебном порядке.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение отношений общей собственности.

Нести бремя содержания имущества, находящегося в долевой собственности, невозможно без обязанностей сособственников, суть которых можно свести к следующему.

Обязанности участников долевой собственности.Каждый сособственник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Это правило является императивным и не может быть изменено соглашением между участниками долевой собственности. Но на практике часто встречаются случаи, что один из участников несет расходы по содержанию общего имущества сверх своей доли. В этом случае у него возникает право требования к другим сособственникам о компенсации понесенных расходов в соответствии с правилами ст. 1102 ГК РФ. Расходы на содержание общего имущества сверх размера, установленного ст. 249 ГК РФ, не дают участнику права на увеличение его доли в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Каждый участник долевой собственности обязан также соразмерно со своей долей возмещать убытки, связанные с содержанием общего имущества.