Капитальный ремонт жилищного фонда.

Перечень объектов, по отношению к которым выполняются виды капитального ремонта жилищного фонда (независимо от форм собственности), в настоящее время включает [19]:

- жилые дома;

- специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие);

- квартиры;

- служебные жилые помещения;

- иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

Руководящими документами определен рекомендуемый примерный общий перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. В соответствии с [19] этот перечень включает в себя следующие работы:

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте:

- перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь;

- замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудования печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водо-подкачек, бойлерных;

- полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб);

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;

- перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;

- ремонт телевизионных антенн коллективного пользования;

- подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;

- установка домофонов, электрических замков;

- устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

- автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;

- благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение; устройство ограждений, дровяных сараев; оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);

- ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50 %.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Вместе с тем, процесс организации планирования капитального ремонта жилищного фонда и порядок составления сметной документации на ремонт изменений не претерпел [20, 21].

В зависимости от объема и периодичности капитальный ремонт подразделяется на несколько видов.

Классификация видов капитального ремонта (в соответствии с [19]) представлена в Таблице 4.

К комплексному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при которых устраняется физический и моральный износ конструкций, включая инженерное оборудование и наружные сети, а также благоустройство территории, относящейся к ремонтируемому объекту.

К выборочному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, при которых устраняется их физический износ.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, тепло-, газо- и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.

При капитальном ремонте зданий и сооружений должны осуществляться такие работы по восстановлению или замене изношенных или разрушенных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования, чтобы улучшались их эксплутационные показатели.

Классификация видов капитального ремонта используется для учета влияния двух основных факторов. Первая причина имеет правовой характер, вторая – финансовый.

Каждому из видов капитального ремонта соответствует не только свой объем выполняемых работ, но и свои сметные нормативы на одни и те же объемы работ. Другими словами, в первом случае речь идет об использовании соответствующих правовых норм при формировании перечня предстоящих работ и выборе соответствующей сметной документации. Это влияет, например, на отнесение затрат в бухгалтерском учете или на начисление и уплату налогов. Во втором случае выбором соответствующего вида ремонта характеризуется правильность сметного оценивании предстоящих работ, поскольку для одного и того же объекта могут быть получены различные величины сметной стоимости капитального ремонта.

Приведенные выше определения относятся к капитальному ремонту вообще, независимо от классификации зданий и сооружений (то есть не только для жилых домов, но для гражданских и промышленных зданий и сооружений). Кроме этого, сметные нормативы для капитального ремонта универсальны для всех ремонтно-строительных работ при капитальном ремонте всех этих групп зданий и сооружений.

Близким к понятию капитального ремонта здания, но неодинаковым по правовому значению, является его реконструкция. Эти два термина, а, следовательно, и объем выполняемых работ, их оплата и т.д. различаются.

При реконструкции зданий (объектов) кроме работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться [11]:

- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;

- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов),

- благоустройство прилегающих территорий.

Для жилых домов это понятие можно конкретизировать следующим образом.

Реконструкция — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания или изменение его назначения) в целях улучшения условия проживания.

Кроме того, при реконструкции объектов может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Финансирование и учет затрат при капитальном ремонте и при реконструкции объектов ведутся из различных источников и учитываются по-разному. Чтобы избежать конфликтных ситуаций при проверке результатов выполненных работ, а часто - материальных и моральных убытков, как заказчика, так и подрядчика, следует соблюдать несколько достаточно простых правил.

Во-первых, на этапе подготовки договорных обязательств четко классифицировать вид предполагаемых работ, установить, что будет производиться – капитальный ремонт или реконструкция объекта. Внести название вида градостроительной деятельности в текст договора на строительный подряд. Во-вторых, при необходимости проведения капитального ремонта, четко классифицировать его вид. Это также должно найти однозначное трактование в договорных обязательствах. В-третьих, при подготовке проектной и сметной документации обязательно указывать наименование вида ремонта, к которому могут относиться перечисляемые работы. Например, названия видов ремонта вносить в заголовки сметных расчетов, чтобы избежать их неоднозначной трактовки.

Глава 2. СИСТЕМА ПЛАНОВО-ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНЫХ РЕМОНТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

§2. 1.Задачи, стоящие перед эксплуатирующими организациями. Понятие планово - предупредительных ремонтов (ППР).

Строительство зданий и сооружений, повышение их этаж­ности, современное инженерное оборудование требуют повы­шения эффективности затрат на содержание и ремонт, улучше­ния их качества, совершенствования организационных и управ­ленческих систем. На проектные, эксплуатационные и строительные организации возложены сложные организационно-технические задачи: длительное сохранение эксплуатационных качеств объектов; увеличение сроков службы конструкций между ремонтами; повышение качества выполнения ремонтно-стро­ительных работ.

Решение этих задач может быть обеспечено правильной тех­нической эксплуатацией, своевременно проводимыми текущи­ми и капитальными ремонтами при одновременном снижении стоимости и трудоемкости содержания объектах [31].

Осуществление в необходимых объемах текущего и капитального планово-пре­дупредительного ремонтов позволит достигнуть такого положе­ния, при котором ремонт объекта будет не следствием наличия в нем неисправностей, а средством предупреждения износа кон­струкций и оборудования.

Система планово-предупредительных ремонтов должна составлять комплекс взаимосвязанных органи­зационных и технических мероприятий по техническому обслу­живанию и проведению всех видов ремонтов с регламентирован­ной последовательностью и периодичностью.

Качество, которое свойственно зданию или сооружению после сдачи в эксплуатацию, удовлетворяет потребителей только в том случае, если оно сохраняется в течение всего периода существо­вания объекта.

Объемы и виды работ, выполняемые при текущем и капиталь­ном ремонте, зависят от конструктивных особенностей объек­та, его отдельных элементов, сроков службы, технического со­стояния, принятой системы профилактических работ, условий эксплуатации и т.п. Здесь необходимо обратить внимание на комплексность проблемы, ее взаимозависимость от технических, экономических, социальных и экологических вопросов. В этих условиях разработка системы планирования ремонтов, стратегии организации ремонтов является важнейшей задачей.

За весь срок службы объекта эксплуата­ционные и ремонтные затраты в 5-6 раз превышают первона­чальные единовременные затраты на его сооружение. При этом требования к надежности и экономичности находятся в опреде­ленном противоречии: повышение надежности почти всегда не­избежно связано с удорожанием конструкций и оборудования, и наоборот, удешевление конструкций зачастую влечет за собой снижение уровня надежности. Вместе с тем следует отметить, что невыполнение своевременного ремонта объекта приводит к уси­ленному износу и старению и резкому увеличению его стоимо­сти. Например, перенос капитального ремонта типового 5-этаж­ного дома на 3-4 года после истечения нормативных сроков увеличивает его стоимость на 18-21%.

Обеспечение надежности зданий и сооружений в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элемен­тов, узлов или объекта в целом может быть осуществлено путем профилактических ремонтов. При такой профилактике основная задача — не восстановление или замена отказавших элементов, а предупреждение отказов. Таким образом, система планово-предупредительных ремонтов состоит в проведении периодичес­ких ремонтов, объемы которых главным образом зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций объекта, которые приведены в приложении 4 .

Постепенный переход от субъективного отбора зданий и со­оружений к объективному назначению на ремонт в зависимос­ти от срока эксплуатации и технического состояния представ­ляет серьезное качественное изменение в подходе к капитальному ремонту. Если каждому объекту один раз в 9-15 лет выполнять капитальный ремонт, то за весь свой расчетный срок службы (ресурс) он будет соответствовать эксплуатационным требованиям. Налаженная система ремонтов по циклам позволит нормально содержать помещения объекта, избежать «недоремонтов», удешевить и повысить эффективность ремонтов.

Система профилактики предусматривает проведение в опре­деленное время эксплуатации такого объема ремонтных работ (включая и замену), чтобы обеспечить безотказную работу всех элементов и системы в целом на следующий межремонтный период. Таким образом, система планово-предупредительных ремонтов (ППР) подразумевает проведение плановых регламен­тированных работ. При этом объемы работ могут уточняться в зависимости от технического состояния конкретного объекта и его конструкций и оборудования.

Внедрение научно обоснован­ной системы планово-предупредительных ремонтов обеспечи­вает безотказное содержание объекта, профилактическую, пре­дупредительную функцию ремонтных мероприятий, постоян­ную надежность конструкций, элементов и инженерного оборудования.

Единство организационных и научно-технических меропри­ятий, направленных на проведение строго периодически и в определенной последовательности различных видов ремонтов зданий и сооружений с целью максимального предупреждения отказов работы их элементов, является принципиальным подхо­дом к технической эксплуатации объектов. Система ППР зданий и сооружений повышает эффективность и экономичность эксплуатации.

Внедрение указанной системы связано с решением следую­щих задач[31]:

- обеспечение длительного сохранения зданий и соору­жений, их элементов и конструкций в нормальном техническом состоянии;

- увеличение сроков службы элементов и конструкций, увеличение межремонтных периодов;

- снижение стоимости и трудоемкости технической эксплуатации и ремонта;

- совершен­ствование форм управления эксплуатацией, структур и мощно­стей ремонтно-строительных организаций;

- качественное диаг­ностирование зданий, постоянное накопление информации о техническом состоянии их элементов и конструкций в динами­ке (мониторинг технического состояния зданий и сооружений);

- повышение качества ремонтных работ, организация поэтапного контроля.

На основании имеющегося опыта разработки и внедрения системы ППР разработана программа мероприятий, рекомендо­ванная к внедрению [41,42,46,53,56] . Основное содер­жание мероприятий - это программное, целевое и комплексное обследование зданий и сооружений, научно обоснованная пери­одичность ремонта с учетом особенностей региона, создание специализированных проектных, эксплуатационных и ремонт­но-строительных организаций.

Отработана методика практической разработки системы ППР, включающая следующие положения и этапы:

1) анализ структу­ры эксплуатируемого фонда района (города, региона), его кон­структивных особенностей, группировка ремонтных работ, на­значение и группировка межремонтных сроков (технический аспект системы ППР);

2) определение объемов необходимых ремонтных работ, оптимизация и уточнение межремонтных сро­ков для каждой группы объектов (экономический аспект систе­мы ППР);

3) анализ архитектурно-градостроительных условий проведения ремонта зданий и сооружений, их инженерного обес­печения, увязка с системой обслуживания жителей, взаимосвязь с реставрацией и сохранением памятников архитектуры, исто­рии, культуры, сохранение городской исторической среды (гра­достроительный аспект системы ППР);

4) анализ мощностей ремонтно-строительных организаций и разработка планов ремонта эксплуатируемого фонда (организационный аспект системы ППР).

Переход на систему ППР подразумевает улучшение органи­зации эксплуатации зданий и сооружений, их элементов и ин­женерных систем в межремонтные периоды и обеспечение про­ектных режимов содержания объектов. Поэтому при разработке проектной документации новых зданий и сооружений необхо­димо предусматривать специальный раздел проекта «Требования к эксплуатации объекта», в котором необходимо разрабатывать рекомендации по следующим вопросам[31]:

* содержание конструкций и инженерного оборудования здания (сооружений): проектный режим содержания (с указанием параметров), обеспечивающий надежную и бесперебойную работу конструкций, частей здания, инженерного оборудования и систем; методы и способы, при помощи которых достигается проектный режим эксплуатации; места отключения узлов без нарушения работы всей системы в целом при авариях и ремонтах; приборы и оборудование, при помощи которых поддерживается, контролируется и регулируется проектный режим эксплуатации; допустимые отклонения от проектных условий, режимов, их допустимая частота возникновения; периодичность обслуживания и требуемый для этих целей персонал; инструменты, механизмы, материалы, необходимые для обслуживания; наиболее ответственные и менее надежные узлы конструкций и систем, на которые надо обратить особое внимание эксплуатацион­ного персонала; инструкции по содержанию конструкций, частей здания, инженерного оборудования и систем;

* техническая эксплуатация конструкций и инженерного обо­рудования здания (сооружения): основной принцип - работа объекта; периодичность текущих и капитальных ремонтов; ремон­топригодность элементов; надежность элементов, приня­тых в проекте; способы и методы ремонта элементов, имеющих небольшой срок службы; способы и методы капитального ремонта конструкций и инженерных систем, в которых применены материалы с различными сроками служ­бы; влияние этого ремонта на работу всей конструкции или оборудования; возможность замены конструкций при ремонте без нарушения работы других конструкций; способы и ме­тоды текущего ремонта; механизмы и оборудование, при­меняемые при выполнении ремонтных работ; организация подачи материалов, конструкций или их элементов при ре­монте; минимальное число запасных частей, материалов, которыми должна быть обеспечена эксплуатационная орга­низация при сдаче здания (сооружения) в эксплуатацию.

Необходимо, чтобы уже при проектировании здания или со­оружения были решены вопросы содержания, обслуживания и ремонта: способы и механизация уборки, вывоз мусора; диспет­черизация и автоматизация контроля и управления за работой инженерного оборудования; закладные детали для механизации ремонтных работ (например, для подвески люлек, установки подъемников и т.п.) Проектировщики должны предусмотреть способы и механизмы для ремонта часто заменяемых элементов без выполнения значительных сопутствующих работ.

§ 2.2.Экономические аспекты системы планово – предупредительных ремонтов.

В течение всего срока службы здания (сооружения) существует объективная необходимость нести материальные расходы на его эксплуатацию. Эти затраты можно разделить на три группы [29] [30] [31]:

• связанные с содержанием здания и прилегающей территории. Сюда выделяются средства на санитарное содержание (уборка, вывоз мусора), благоустройство помещений и тер­ритории, дополнительные нужды (охрана, устройство тех­нических средств обеспечения контроля и правопорядка,
например установка систем видео наблюдения, домофонов, и т.д.);

• связанные с инженерным жизнеобеспечением здания - оплата услуг по предоставлению тепла, воды, электроэнер­гии, канализации и т.д., включая расходы, связанные с тех­ническим обслуживанием инженерных систем;

• связанные с обеспечением требуемого уровня надежности конструкций и инженерного оборудования здания.

Обеспечение надежности здания (сооружения) на стадии экс­плуатации достигается за счет проведения ремонтов двух типов: планово-профилактических, направленных на предотвращение возникновения отказов, и аварийных, предназначенных для лик­видации отказов и восстановления работоспособности объекта таким образом, чтобы влияние отказа на потребителей было наи­меньшим.

Количество плановых ремонтов, выполняемых в процессе эксплуатации, зависит от назначаемой периодичности их про­ведения. Пусть в течение некоторого времени Т плановые ремонты проводятся Nпл раз. Если затраты, связанные с проведением каж­дого планового ремонта, составляют величину С_пл, то в едини­цу времени (например, в год) на проведение плановых ремон­тов всегда, на протяжении срока службы объекта, требуется вы­деление средств в объеме отраженном в формуле (10).

[руб./ед. времени] (10)

Надежность любого объекта не может быть абсолютной. Всегда существует, в большей или меньшей степени, вероятность отказа, т.е. всегда имеется потребность в выполнении аварийных ремон­тов. Эти ремонты заранее нельзя запланировать, но, используя аппарат теории надежности, можно прогнозировать математи­ческое ожидание количества аварийных ремонтов на некотором временном интервале в зависимости от условий эксплуатации объекта. Пусть это будет некоторое число N_aB. Зная величину затрат, связанных с ликвидацией отказа С_ав, можно рассчитать объем средств, требуемых на аварийные ремонты в единицу вре­мени по формуле (11):

[руб./ед. времени] (11)

В большинстве случаев возникновение отказа приводит к прямым или косвенным дополнительным материальным потерям, несвязанным непосредственно с ликвидацией отказа. Прямые материальные потери это затраты на непро­изводительные расходы воды, тепла и т.п., вызванные, напри­мер, утечками в трубопроводах. К косвенным материальным потерям относятся расходы, связанные с восстановлением конструкций и оборудования, поврежденных из-за отказа сопря­женного с ними элемента. Например, отказ кровли приводит к протечкам в помещениях, порче имущества. Отказавший элемент - кровля, на восстановление которой расходуются средства, предназначенные для аварийных ремонтов.

Дополнительно приходится расходовать средства на ремонт помещений, материаль­ную компенсацию убытков, нанесенных протечками, и т.п. К кос­венным материальным потерям относятся дополнительные мате­риальные затраты, связанные с тем, что при некоторых видах от­казов увеличивается, по сравнению с требуемым, потребление электроэнергии, воды и других видов энергии. Например, при от­казах в системе теплоснабжения или неудовлетворительном горя­чем водоснабжении потребители для обеспечения теплового ком­форта и нагрева воды начинают использовать электроэнергию и газ. Еще одно проявление косвенных материальных потерь — это снижение (вплоть до полного прекращения) размера платежей за услуги, предоставляемые с недостаточным уровнем надежности.

Косвенные материальные затраты, связанные с отказами, могут быть постоянными или возрастать в зависимости от времени существования отказа. Последнее возникает, например, при от­казах в трубопроводах систем водоснабжения, приводящих к непроизводительным расходам воды.

Величина косвенных материальных затрат зависит от многих факторов и для каждой конструкции и инженерного оборудования определяется индивидуально. Количество случаев, когда возникает потребность в косвенных материальных затратах, равно числу аварийных ремонтов. Тогда ожидаемая величина косвен­ных материальных затрат в единицу времени определяется по фор­муле (12):

[руб./ед. времени] (12)

где С_доп - удельный объем дополнительных прямых и косвенных ма­териальных затрат, связанных с отказом, в единицу времени;

t_отк - продолжительность существования отказа.

В тех случаях, когда косвенные материальные затраты, свя­занные с отказом, не зависят от времени, в формуле t_отк прини­мается равным единице.

В процессе эксплуатации первоначальная стоимость конструк­ций и оборудования из-за износа и старения уменьшается. При назначении периодичности выполнения плано­вых ремонтно-восстановительных работ желательно максимально использовать ресурс элементов здания.Кроме того, при выпол­нении планово-предупредительных ремонтов технологических групп оборудования остаточный ресурс является критерием выб­раковки элементов. При устранении неисправностей аварийно­го характера остаточный ресурс является одним из основных фак­торов для определения степени восстановления — минимальное восстановление или замена конструкции или оборудования.

В любом случае определение остаточного ресурса связано с экономи­ческим обоснованием проведения эксплуатационных меропри­ятий [29] [31].

Конструкции и оборудование зданий независимо от времени эксплуатации обладают остаточной стоимостью С_ост, которая изменяется пропорционально наработке и рассчитывается по формуле (13):

(13)

где Тср - средний срок службы конструкции (оборудования);

Т_ост - остаточный срок службы;

С_нач - первоначальная стоимость конструкции.

Для некоторых элементов здания остаточная стоимость мо­жет быть определена в зависимости от соотношения назначен­ного периода проведения плановых ремонтов Тпл и среднего срока службы элемента Тср по формуле(14):

Сост = Снач ∙ Кост (14)

Пример.Конструкция имеет средний срок службы 18 лет и первоначальную стоимость 430 руб./м². Предполагается три варианта периодов проведения плановых ремонтов конструкции: 1)через время, равное среднему сроку конструкции, 18 лет; 2) заблаговременно, до ожидаемого интен­сивного износа, через 9 лет; 3) попытаться максимально исполь­зовать ресурс конструкции и ремонты проводить через 27 лет. Требуется определить остаточную стоимость конструкции для каждого варианта межремонтных сроков.

КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОСТАТОЧНОГО РЕСУРСА КОНСТРУКЦИЙ

Решение.Для первого варианта соотношение

Тпл : Тср = 18:18 = 1

По таблице находим значение коэффициента кост = 0,461. Тогда остаточная стоимость конструкции на момент ремонта равна

Сост = Снач ∙ Кост =430 ∙ 0,461 = 198,23 руб./м².

Повторяем расчеты для других вариантов. Для варианта 2

Тпл : Тср = 9 : 18 = 0,5; Кост = 0,646; Сост = Снач ∙ Кост = 430 ∙ 0,646 =277,78 руб/ м².

Для варианта 3

Тпл : Тср = 27 : 18 = 1,5; Кост = 0, 352; Сост = Снач ∙ Кост = 430 ∙ 0,352 = 151,36

(руб/ м² ).

Сумма рассмотренных составляющих материальных вложений, отнесенная к периоду проведения плановых ремонтов Тпл на­зывается приведенными затратами Сприв, связанными с обеспечени­ем надежности конструкций и оборудования зданий:

Сприв= (Спл ∙ Nпл + C ав ∙ Nав + C доп ∙ tотк ∙Nав + Cнач∙ (Тпл : Тср )) : Тпл (15)

При изменении периода между плановыми ремонтами про­исходит нелинейное изменение приведенных затрат. Например, при увеличении межремонтного периода приведен­ные затраты на плановые ремонты и остаточная стоимость кон­струкции уменьшаются. При увеличении периодичности плановых ремонтов всегда увеличивается число отказов в единицу време­ни N_aв и возрастают значения приведенных затрат на выполне­ние аварийных ремонтов, а также дополнительных затрат, свя­занных с отказами.

С( руб.)

Т(дни, месяцы, годы)

Экономически оптимальный межремонтный период

Изменение величины приведенных затрат, связанных

с обеспечением надежности конструкций, в зависимости

от периодичности проведения плановых ремонтов

При варьировании приведенных затрат и изменении периодичности ремонтов можно получить минималь­ное значение суммарных приведенных затрат. Межремонтный период, при котором приведенные затраты имеют наименьшее значение, называется экономически оптимальным периодом проведения плановых ремонтов. При перспективном планиро­вании ремонтов надо стремиться к их назначению с учетом эко­номически оптимального периода. Поскольку главным услови­ем планирования ремонтов является обеспечение надежности конструкций и оборудования, в некоторых случаях экономически оптимальный межремонтный период может не удовлетворять требованиям надежности.

В этом случае из всех допустимых по требованиям надежно­сти межремонтных периодов выбирается тот, при котором при­веденные затраты имеют наименьшее значение.

§2. 3.Разработка перспективных планов эксплуатации конструкций зданий и сооружений.

Основное назначение ремонтов заключается в гарантированном обеспечении требуемого уровня надежности объектов, его конструкций и инженерного оборудования. Различают три типа ремонтов: ремонты с полным восстановлением эксплуатационных свойств здания (сооружения), с минимальным и частичным восстановлением.

При выполнении ремонта с полным восстановлением эксплуатационных свойств объекта обновляются все его основные параметры. Безотказность объекта поднимается до уровня нового изделия в начальный момент эксплуатации. Как правило, полное восстановление объекта достигается при капитальном плановом ремонте здания или сооружения, когда происходит замена изношенных конструкций и оборудования, выполняются работы по их усилению[63, 75, 88].

Ремонты с минимальным восстановлением эксплуатационных свойств объекта восстанавливают только его работоспособность, оставляя все остальные параметры на том же уровне, какими они были до ремонта. Устраняется сам отказ, а безотказность объекта после завершения ремонта с минимальным восстановлением со­храняется такой же, как до ремонта. Пример ми­нимального восстановления — устранение свища в трубопрово­де. Посредством установки хомута утечка из трубопровода пре­кращается, все его характеристики - степень коррозии, шероховатость внутренней поверхности и т.п. сохраняются без изменений. Обычно минимальное восстановление выполняется при аварийном ремонте, когда невозможно, или отсутствует тех­нико-экономическая целесообразность, выполнить замену отка­завшего элемента.

Ремонты с частичным восстановлением эксплуатационных свойств объекта занимают промежуточное положение между ремонтами с полным и минимальным восстановлением. При них восстанавливается работоспособность объекта и несколько поднимается уровень безотказности. Безотказность становится больше, чем до выполнения ремонта, но меньше, чем у нового элемента. Частичное восстановление эксплуатационных свойств происходит при выполнении выборочных капитальных, а также текущих ремонтов зданий и сооружений.

В зависимости от свойств конструкций, их технического со­стояния, условий эксплуатации, а также от регламента работы эксплуатационной службы ремонты могут проводиться по одной из следующих схем [31]:

а) только при отказе объекта выполняется его полное восста­новление (по факту отказа). Никакие другие мероприятия по восстановлению работоспособности и безотказности объекта не выполняются. Применение такой схемы возможно только для тех конструкций и инженерного оборудования, от­каз в работе которых не нарушает безопасности пользования объектом, а также комфортные условия в нем. Как правило, ре­монты по факту отказа проводятся для элементов здания, ремонт которых по другим схемам экономически нецелесообразен. На­пример, замена электроламп в местах общего пользования по строго определенному плану вряд ли экономически оправдана, а отказ одной из ламп и ее замена в приемлемые сроки не нару­шают условий безопасности и комфортности помещений. При выполнении ремонтов по факту отказа частота отказов (и соот­ветственно аварийных ремонтов) обратно пропорциональна сред­нему сроку службы элемента.

б) строго периодическое выполнение плановых ремонтов. При такой схеме заранее определяется период проведения плановых ремонтов, и, несмотря на состояние элемента, в назначенный момент выполняется его полное восстановление. Если отказ воз­никает в межремонтный период, то его устраняют посредством аварийного ремонта. Недостатком такого метода ре­монтов является недоиспользование ресурса многих элементов объекта, поскольку их восстановление не связано с техническим состоянием на момент ремонта. Кроме того, если аварийные ре­монты предусматривают полное восстановление элемента, то может возникнуть такая ситуация, что недавно восстановленный элемент подлежит замене при наступлении срока планового ре­монта, хотя его ресурс выработан незначительно. Поэтому схе­му строго периодических ремонтов предпочтительно применять при планировании последовательности комплексных капиталь­ных ремонтов здания или сооружения. В этом случае техническое состояние отдельных элементов является второстепенным фактором по сравнению с необходимостью восстановления эксплуатационных свойств объекта в целом.

При организации ремонтов объекта по строго периодической схеме количество отказов и аварийных ремонтов с минимальным восстановлением, возникающих в период между плановыми ремонтами, можно рассчитать[31] по формуле(16):

Nотк = Nав = 0,785 ∙ [Тпл : Тср]² (16)

где Тпл – средний срок службы конструкций,

Тср – назначаемый период между плановыми ремонтами.

Частота отказов и аварийных ремонтов с минимальным восстановлением, а также частота проведения плановых ремонтов может быть вычислена [31] по формуле(17):

Iотк = Iав = Nотк = 0,785 ∙ Тпл (17)

Тпл Тср²

Iпл= 1/ Тпл (18)

Пример.

Эксплуатация мастичной кровли «Кровелит», имеющей средний срок службы 15 лет, связана со следующими затратами, руб./м^2:

Стоимость материала конструкций 50

Стоимость планового ремонта 200

Стоимость аварийного ремонта с минимальным восстановлением

Эксплуатационных свойств кровли 180

Стоимость затрат, связанных с ликвидацией последствий

Протечек кровли 890

Допустимая частота отказов кровли I_доп = 0,04 раз/год. Необходимо выбрать межремонтный пери