Сущность и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных с созданием новых и эксплуатаций уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает:

· передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

· установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

· связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

· распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Рис. Рынок недвижимости как система

Спрос –это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимость формируется под влиянием многочисленных факторов – экономических социальных, демографических, природно-климатических.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимости неэластично.

Цена- это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость- это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, на основе полной информации и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Под инфраструктурой рынка недвижимости понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределения в рыночной среде.

Инфраструктура рынка недвижимости имеет несколько уровней:

· народнохозяйственный – макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);

· Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

· Локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

· Объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура- должна содержать достоверные сведения трех видов:

· о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

· о структуре спроса и предложений по различным объектам;

· об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источникамиформирования базы данных служат:

· федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

· заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

· рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

· специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то на рынок может выходить аренда, залоговые обязательства или объект полной собственности.

Кроме специфики недвижимости как товара, рынку недвижимости присущ ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

· локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

· открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

· владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

· спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

· низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна;

· товары - объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

· сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

· товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

· относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

· большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.