Экономическая эффективность аренды недвижимого имущества

Экономическая выгодность аренды как для арендодателя, так и для арендатора во многом зависит от размера арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определя­ются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой его со­ставной части.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год.

В предусмотренных законом случаях стороны могут исполь­зовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливае­мые государственными органами.

В договоре аренды указывается не только годовая арендная плата, но и периодичность внесения арендных платежей (еже­месячно или ежеквартально).

Если арендатор существенно и систематически нарушает сроки арендной платы, то арендодатель имеет право требовать досрочного:

• внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд;

• расторжения договора, если арендатор не вносит аренд­ную плату более двух сроков подряд.

Сумма годовой арендной платы за здание рассчитывается умножением ставки арендной платы на площадь здания:

где а - ставка годовой арендной платы за 1 м² арендуемой площади; ff- общая площадь арендуемого здания или помещения.

Арендная плата рассчитывается раздельно по производствен­ным и административным (офисным) помещениям, а также по отдельным зданиям (если арендуется несколько зданий).

Ставка арендной платы есть категория рыночная. Она по­добно цене зависит от конъюнктуры на рынке арендных сделок в данном регионе (городе), т.е. от соотношения спроса и пред­ложения на аренду данного вида имущества.

Кроме отмеченных рыночных факторов, ставка арендной платы на здания зависит от сопутствующих факторов:

1) места расположения здания (естественно, что ставка аренд­ной платы на здания в центре города выше, чем на его окраине);

2) технического состояния здания (степени износа материала, качества эксплуатации и др.);

3) функционального назначения (производство, склад, офис и т.д.);

4) исторической и архитектурной ценности;

5) степени обустроенности (наличие лифта, средств связи, вентиляции и т.п.);

6) состояния коммуникаций и других факторов.

Структура арендной платы зависит от того, как распределя­ются расходы по текущему ремонту арендуемого здания или помещения между арендодателем и арендатором.

Годовая арендная плата, назначаемая арендодателем, рассчи­тывается следующим образом:

где А — сумма амортизационных отчислений (на реновацию) за год; Р_нак — накладные расходы, связанные с оформлением аренды; К_стр - страховые взносы за год;

Р_тр — годовые отчисления на текущий ремонт (включаются, если по договоренности сторон ремонт выполняет арендодатель; не включаются, если ремонт выполняет арендатор);

П_ар — «арендный» процент (чистая прибыль арендодателя);

Н_пр - налог на прибыль (согласно ст. 250 НК РФ);

Н_им — налог на имущество (включая земельный налог или аренд­ную плату за землю);

Н_дс — налог на добавленную стоимость.

Все текущие платежи по содержанию здания (отопление, освещение, уборка мусора, охрана, мелкий ремонт и т.п.) несет арендатор, поэтому эти расходы не включаются в арендную плату.

На арендатора ложится риск ответственности за сохранность арендуемого имущества, поэтому он оплачивает страховые взносы по имущественному страхованию, компенсируя эти расходы че­рез арендные платежи.

Главный элемент в арендной плате, который определяет выгодность арендной сделки для арендодателя, — арендный про­цент. По экономическому смыслу арендный процент подобен банковскому проценту, он характеризует доход на вложенный капитал, передаваемый арендатору в виде имущества в натураль­но-вещественной форме.

Сумма арендного процента, отнесенная к полной балансо­вой стоимости арендованного имущества, должна быть не ниже удовлетворяющей арендодателя нормы дохода:

где S_n — полная балансовая стоимость сдаваемого в аренду имущества;

d — предельная норма чистого дохода, % годовых.

Для промышленного предприятия-арендодателя ориентиром при назначении предельной нормы чистого дохода может слу­жить приемлемый (плановый) уровень показателя чистой рен­табельности основных фондов (фондорентабельности).

Из приведенного выше уравнения вытекает выражение для годовой суммы арендного процента:

Пример 1.Предприятие располагает свободным помеще­нием площадью 400 м², которое оно решает сдать в аренду. Пол­ная восстановительная стоимость части здания, где находится данное помещение, равна 5600 тыс. руб., остаточная стоимость (при износе 30%) — 3920 тыс. руб. Определим сумму арендной платы, выгодную для предприятия-арендодателя.

Годовая сумма амортизационных отчислений на реновацию при норме амортизации 3,5%: А = 5600 • 0,035 = 196 тыс. руб.

Накладные расходы на оформление аренды составляют 20 тыс. руб.

Страховые взносы за год рассчитываются исходя из страхо­вой тарифной ставки 1% от остаточной стоимости здания: 3920 х 0,01 = 39,2 тыс. руб.

Текущий ремонт помещения будет выполнять арендатор, поэтому затраты на него в арендную плату не включаются.

Предприятие-арендодатель считает приемлемой для себя норму дохода 6% годовых. Исходя из этого условия, сумма аренд­ного процента (чистого дохода): П = 5600 • (6/100) = 336 тыс. руб.

Налог на прибыль при ставке 24% составит (336/0,76) • 0,24 = 106 тыс. руб.

Налог на имущество при ставке 2,2% от остаточной стоимо­сти: 3920 • 0,022= 86,2 тыс. руб.

Сумма годовой арендной платы, включая НДС при ставке 18%: S_ap = (196 + 20 + 39,2 + 336 + 106 + 86,2) - 1,18 = 924,4 тыс. руб.

Ставка арендной платы на 1 м² площади помещения: 924,4/ 400 = 2,31

тыс. руб.

Отметим, что мы рассчитали размер арендной платы, выгод­ной арендодателю.

Арендатор, со своей стороны, рассчитывает выгодность арен­ды помещения исходя из планируемого чистого дохода, кото­рый он может получить от бизнеса, развернутого в арендуемом помещении.

Для этого арендатор составляет бюджет (смету) доходов и расходов на первый год аренды. При этом ему надо оценить:

• валовой доход (выручку от продаж или оборот);

• сумму операционных затрат на производство и реализа­цию продукции (услуг), включая затраты на материалы и услу­ги; расходы на содержание и текущий ремонт арендуемого по­мещения; заработную плату персонала с отчислениями (единый социальный налог); косвенные (накладные) расходы;

• плановую сумму прибыли.

Сумма арендной платы рассчитывается методом остатка, т.е. как остаток от валового дохода за вычетом всех операционных затрат и прибыли. Следовательно, сумма арендной платы в год:

где В - валовой доход (выручка);

3_оп - текущие операционные затраты; П - планируемая сумма прибыли.

Пример 2.На приведенном выше примере 1 покажем, как оценивает арендатор оправданность аренды помещения предприятия. Арендатор — малое предприятие планирует организо­вать бизнес в виде автосервиса на арендуемой производствен­ной площади 400 м².

Сумма планируемой выручки от услуг автосервиса в год со­ставит 5162 тыс. руб. Арендатор планирует получить прибыль на сумму 855 тыс. руб. Согласно составленной смете сумма теку­щих операционных затрат (включая затраты на текущий ремонт помещения) равна 3467 тыс. руб.

Остаток денежных средств, которые можно направить на арендные платежи: S_ар = 5162 - 3467 - 855 = 840 тыс. руб.

Приемлемая для арендатора ставка арендной платы за 1 м² в год: 840/400 = 2,1 тыс. руб.

Итак, арендодатель запрашивает ставку 2,31 тыс. руб., а арен­датор предлагает ставку 2,1 тыс. руб. Компромиссная ставка, по которой может состояться сделка, будет находиться в интервале указанных значений.

Примеряясь к арендной сделке, потенциальный арендатор должен взвесить все обстоятельства, свидетельствующие как «за», так и «против» заключения договора аренды.

Основные плюсы, которые дает аренда, для арендатора:

• арендная плата значительно меньше расчетов за кредит, если с помощью кредита приобретать имущество;

• не требуется дополнительных денежных гарантий, так как сданное в аренду имущество служит своеобразным залогом;

• имеется возможность в любой момент «отыграть назад», т.е. отказаться от аренды, расторгнуть договор и, если требует­ся, заключить новый договор с другим арендодателем. Наличие рынка арендных сделок предоставляет такую возможность.

Основные минусы, связанные с арендой, для арендатора:

• наличие риска за сохранность и порчи арендованного иму­щества;

• наличие риска скрытых дефектов у арендованного имуще­ства и обременении;

• низкая ликвидность имущества после выкупа, если выкуп предусмотрен договором аренды.

Потенциальный арендодатель, т.е. собственник лишнего имущества, решает для себя задачу: «Что выгоднее — сдать это имущество в долгосрочную аренду или продать?»

Экономическое обоснование аренды делается на основе следующего подхода. Арендную плату (без НДС), включающую только амортизацию и арендный процент, рассматривают как аннуитет, т.е. регулярно поступающий в стабильном размере доход. При этом полагают, что все расходы по содержанию и текущему ремонту имущества берет на себя арендатор.

Рассчитывают текущую стоимость аннуитета за весь период аренды:

где S_ар — годовая сумма арендной платы;

r— ставка дисконта;

F₅(r, п) — пятая функция денежной единицы «текущая стоимость

единичного аннуитета»;

п —продолжительность аренды в годах.

Затем рассчитанную выше текущую стоимость аннуитета по состоянию на данный момент времени сравнивают с оцененной рыночной стоимостью имущества на тот же момент времени.

Если текущая стоимость аннуитета превышает рыночную стоимость имущества, то выгоднее в данный момент сдать иму­щество в долгосрочную аренду, чем продавать. В противном слу­чае соответственно выгоднее будет продажа, чем аренда.

Пример 3.Предприятие имеет отдельно стоящее здание общей площадью 500 м², которое не используется. По оценке оценщика это здание с учетом износа может быть продано за 9000 тыс. руб.

Судя по конъюнктуре на рынке арендных сделок недвижи­мости, это здание может быть сдано в долгосрочную аренду на 30 лет с арендной платой 1500 тыс. руб. в год (т.е. ставка 3 тыс. руб. за 1 м²).

Необходимо решить, что выгоднее для предприятия: сдать имущество в аренду или продать.

Ставка дисконта выбрана в размере 19% годовых. По табли­це «Шесть функций денежной единицы» находим F₅ (r = 19%, п = 30 лет) = 5,23466. Текущая стоимость аннуитета: 1500 • 5,23466 = 7852 тыс. руб.

Так как текущая стоимость арендного аннуитета меньше рыночной стоимости здания, то выгоднее данное здание про­дать, чем сдавать в аренду.

Конечно, решая задачу, продать или сдать в аренду, пред­приятие — собственник имущества может руководствоваться не только одними экономическими соображениями по состоянию на текущий момент времени. Не исключено, что предприятие с учетом перспектив развития своего бизнеса может решить пой­ти на сдачу в аренду, хотя в текущий момент времени продажа имущества кажется выгоднее. Тем самым предприятие сохранит за собой право собственности и возможность в перспективе раз­вернуть на имеющихся площадях свой бизнес.