Особенности рынка недвижимости

В результате появления в России частной собственности на недвижимость стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты.

1. Основные понятия и характеристика рынка недвижимости.

Определение. Основные факторы: спрос, предложение, цена, рыночная стоимость.

Рынок недвижимости – система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю, определяется уровень цен и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования (регион, город, населенный пункт).

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риску, эффективности инвестиций и т.д.

Качества объектов недвижимости как товара определяются в виде их полезности и ограниченности.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Факторы формирования спроса на недвижимые объекты:

1. Экономические: темпы экономического роста и НТП; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей.

2. Социальные: численность, структура и плотность населения; миграция; возрастной и социальный статус; уровень образования и др.

3. Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

4. Административные: ограничения и условия создания недвижимости; порядок совершения сделок (регистрация, сроки и т.д.)

5. Природно-климатическая среда: климат; длительность сезонов года; водно-тепловой режим; тип и плодородие почв; экология.

6. Политические: политическая стабильность; совершенство законодательной базы.

7. Национальные и культурные условия, традиции населения.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы реализовать на рынке по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени предложение складывается из двух элементов: предложение существующей и новой недвижимости. При этом предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом.

Цена – это количество финансовых ресурсов, уплаченных за объект недвижимости при совершении сделки и отражающих свершившееся событие и неизменяемое со временем.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент объекта сделки, которую принесет продажа объекта недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

2. Механизм, функции и субъекты рынка недвижимости

Рыночный (конкуренция) и государственный механизмы регулирования рынка недвижимости. Функции рынка недвижимости: ценообразующая, регулирующая, коммерческая, санирования, информационная, посредническая, стимулирующая, инвестиционная, социальная. Участники рынка недвижимости: продавцы; покупатели и инвесторы; профессиональные участники; гос.органы и организации.

Конкуренция является экономическим механизмом повышения благосостояния общества и обеспечивает достижение эффективного распределения ограниченных ресурсов.

Важным условием функционирования рыночной конкуренции является наличие совершенного рынка, который характеризуется:

- доступность достоверной информации о состоянии и динамике рынка;

- однородность объектов рыночных отношений;

- совершенная мобильность рынка;

- достаточное количество продавцов и покупателей;

- гибкость спроса и предложения по цене;

- низкие по сравнению со стоимостью товара транзакционные издержки.

Государственное регулирование происходит через соцподдержку, налогообложение, льготы; приватизацию.

Рынок недвижимости с помощью рыночного механизма и государственного регулирования обеспечивает:

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- передачу прав на объекты недвижимости между субъектами;

- связь продавцов и покупателей на основе экономической мотивации;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования объектов и субъектами рынка.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Ценообразующая – одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая – формирование эффективной структуры экономики и удовлетворение общественных интересов (А.Смит: рынок невидимой рукой перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения)

Коммерческая – реализация рыночной и потребительской стоимости, а также получение прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – очищение от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. (Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает никаких гарантий относительно финансовых результатов)

Информационная – уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно и со знанием дела принимать решения в своих интересах.

Посредническая – рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая – выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений НТП в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная – рынок недвижимости – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. (Способствует переводу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости)

Социальная – проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. (Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества)

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные юр. и физ. лица, фонды гос. имущества, местные органы власти)

2. Покупатели и инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные юр. и физ. лица, органы государственного управления)

3. Профессиональные участники – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными нормами (риэлторы, оценщики, юристы, рекламные агенства, страховые компании, некоммерческие организации и др.)

4. Государственные органы и организации – выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах (БТИ, комитеты по управлению имуществом, арбитражные суды, нотариальные конторы, налоговые инспекции, щилищные комитеты, комитеты по жилищной, строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения юстиции и др.)

3. Сегментация рынка недвижимости

Классификация рынка недвижимости по различным признакам: сектора, по способу совершения сделок, по видам объектов, по географическому фактору, по функциональному назначению, по степени готовности к эксплуатации, по виду сделок, по отраслевой принадлежности, по форме собственности, по стоимости объектов. Краткая характеристика наиболее крупных рынков недвижимости РФ.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно сегментировать по различным признакам.

1. По обеспечению функционирования элементов рынка выделяют сектора:

- создания – обеспечивает строительство объектов недвижимости

- оборота – формирует рыночную цену объектов

- управления – отслеживает характеристики доходности

- развития – обеспечивает наибольшую доходность недвижимости

При недостаточной развитости сектора управления запрос в сектор развития передается непосредственно из сектора оборота – так на отечественном рынке недвижимости.

2. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют:

- первичный рынок – включает объекты недвижимости, впервые поступающие на рынок (приватизация, строительство)

- вторичный рынок – объединяет недвижимость бывшую в употреблении и ранее участвовавшую в рыночных сделках

- организованный рынок – подразумевает хозяйственный оборот недвижимости в строгом соответствии с действующим законодательством при участии профессиональных посредников

- неорганизованный рынок – характеризуется стихийностью, что не обеспечивает юридическую чистоту, защиту прав их участников, надежность совершаемых операций.

3. По видам рыночных объектов различают рынки: земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, помещений, вещных прав и иных объектов

4. По территориальному охвату: местный, городской, региональный, межрегиональный, национальный, мировой.

5. По функциональному назначению объектов: жилых, нежилых (коммерческой недвижимости), промышленных и сельскохозяйственных объектов.

6. По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, вновь построенных.

7. По виду сделки: купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав.

8. По форме собственности: государственных, муниципальных и частных объектов

9. По стоимости объектов сделок: элитной недвижимости, массовый рынок, недорогих объектов (эконом-класс).

10. По отраслевой принадлежности: сырьевой, перерабатывающей, заготовительной промышленности

Самостоятельно: состояние жилищного рынка, рынка коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости, земельных участков, сельхоз объектов.

4. Основы анализа рынка недвижимости

Цикличность развития рынка недвижимости: жизненный цикл. Алгоритм анализа рынка недвижимости: мониторинг, исследование, прогнозирование.

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Жизненный цикл рынка недвижимости имеет свою цикличность, зависит от многих условий, различные его сегменты ведут себя неоднозначно в одно и то же время.

Фазы развития рынка недвижимости:

Фаза 1 – характеризует спад на рынке недвижимости, который наблюдается при перенасыщении предложения объектов, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его реализовать, цены в этот момент снижаются, это рынок покупателя.

Фаза 2 – характеризует поглощение созданных объектов недвижимости, что наступает после возрастания спроса на построенные объекты при отсутствии предложения новых объектов; эта фаза определяет рост прединвестиционных ожиданий по созданию новых объектов недвижимости.

Фаза 3 – характеризует развитие нового строительства, объем которого достигает максимума в результате повышения спроса на вновь созданные объекты; эта фаза ведет к росту3 цен на недвижимость; это рынок продавца.

Фаза 4 – характеризует насыщение рынка недвижимости, которое наступает вследствие излишка производственных мощностей и перепроизводства строительной продукции; строительная продукция и объемы продаж объектов недвижимости в этот момент сокращаются.

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости, как к объекту инвестиционной деятельности. На первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы и т.д.) и выгодной ее перепродажи. В современной ситуации недвижимость может рассматриваться как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков.

В зависимости от целей анализ рынка недвижимости может быть условно разделен на отраслевой, корпоративный, оценочный, инвестиционный и потребительский.

Отраслевой анализпроводится государством, общественными и научными организациями, а также различными инвестиционными фондами и кредитно-финансовыми структурами. Цель – выявление и введение в научный оборот общественно полезных явлений и закономерностей рынка недвижимости.

Корпоративный – проводится с целью обеспечения функций маркетинга для достижения успеха на рынке и в обеспечение задач стратегического менеджмента.

Оценочный – выполняется в интересах оценочной деятельности и в целях обеспечения оценщика данными о рынке для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Инвестиционный – проводится в интересах инвестиционной деятельности для обеспечения инвестиционного аналитика данными о рынке и для расчетов показателей эффективности инвестиционных проектов.

Потребительский – в интересах потребителей для обеспечения активного равновесия открытого конкурентного рынка на основе максимальной информированности субъектов.

Анализ в интересах любого вида деятельности включает три составляющие и следующую последовательность операций:

1. Мониторинг рынка: сбор и предварительная обработка информации, анализ и оценка текущего состояния и динамики показателей.

2. Исследование рынка: определение пространственно-параметрических закономерностей изменения и взаимной динамики показателей.

3. Прогнозирование рынка: исследование факторов, влияющих на изменение показателей, прогнозирование тенденций их изменений.

Характерными особенностями сравнительно развитых сегментов рынка недвижимости, сложившихся в некоторых крупных городах России, являются:

- большое количество предложения и сделок;

- слабое влияние отдельных объектов на общее состояние рынка;

- близкие к западным стандарты открытости и организованности рынка;

- значительное число устойчиво работающих посредников;

- отсутствие или маргинальное предложение «серых» операций;

- развитая система статистической информации о рынке недвижимости, доступность данных государственных органов, наличие специализированных изданий аналитических фирм, системы обмена информацией между операторами рынка и агентствами недвижимости (мультилистинговые системы)

Развитие рынка недвижимости в России сдерживается многими факторами: непрозрачностью российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, относительно низким уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов – участников рынка недвижимости. В частности в России, в силу экономических причин, и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита).