Методы оценки рыночной стоимости земли

<2 3 456 7 8 >

Методы оценки земли В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных. Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов. В Международных стандартах для оценки земли рекомендуется применять следующие методы оценки: ! способ сравнения продаж; ! разнесение; ! извлечение (абстракция); ! остаточной стоимости; ! способ развития территории; ! капитализации арендной платы за свободный участок. В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли: ! метод сравнения продаж; ! метод распределения (соответствует методу разнесения); ! метод выделения (соответствует методу извлечения); ! метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок); ! метод остатка для земли; ! метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории). К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. Процедура оценки стоимости земли соответствует общей процедуре оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с Международными стандартами оценки она может состоять из следующих этапов: ! определение задания; ! предварительный анализ, отбор и сбор данных; ! анализ наиболее эффективного использования; ! выбор методов и оценка стоимости земельного участка; ! согласование показателей стоимости и окончательный расчет стоимости; ! подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка стоимости земли является самостоятельным заданием).