Оценка физического износа зданий и сооружений

Иногда заказчиком ставится задача - оценить износ здания или сооружения.

Износ здания или сооружения подразделяется на физический и моральный. Физический износ заключается в ухудшении (постепенной утрате) технических качеств или состояния конструктивных элементов - в потере прочности конструкций и их изолирующей способности, а также в ухудшении внешнего вида (например, образование трещин).

Физический износ здания может быть вызван тремя группами факторов:

воздействием природных факторов;

влиянием технологических, или функциональных, факторов;

влиянием дефектов проектирования и возведения.

В результате обследования каждого конструктивного элемента здания или сооружения выявляют наиболее характерные для него признаки физического износа.

Установив физическое состояние и износ отдельных конструкций, вычисляют общую величину физического износа здания или сооружения.

Износ здания или сооружения измеряется в процентах от его стоимости. Т.е. в основу метода определения физического износа по фактическому состоянию конструкций положена закономерность физического износа (техническое состояние, выраженное в процентах) и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, возмещающего этот износ.

Различают стоимость восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).

Восстановительной стоимостью называют первоначальную стоимость здания или сооружения без учета его износа, определённую, однако, в ценах времени обследования.

Действительной стоимостью является восстановительная за вычетом процента износа.

Существуют специальные методические указания по определению физического износа конструкций (для каждого вида зданий или сооружений в различных отраслях они свои). В таблицах этих указаний представлены признаки технического состояния конструктивных элементов, соответствующие определенной величине физического износа. Так, например, физический износ перекрытий из сборного железобетона в 41...60 % характеризуется следующими признаками: глубокими поперечными трещинами в плитах с оголением арматуры; прогрессирующим смещением плит (более 3 см); прогибами не более 1:50 пролета.

Сравнивая выявленные при обследовании здания или сооружения характерные признаки износа его конструктивных элементов с признаками, представленными в таблицах методических указаний, оценивают процент износа этих элементов.

Общий износ здания соответствует в основном состоянию его несменяемых несущих конструкций. Оценку износа внутренних элементов старых зданий традиционной постройки выявляют, в первую очередь, состоянием полов, потолков, окон, дверей и лестниц, так как эти доступные для осмотра конструкции отражают степень износа перекрытий, перегородок и всего остального.

По фактическим сметам на строительство здания или сооружения или по «Сборнику укрупненных показателей стоимости здания для переоценки основных фондов» определяют удельный вес каждого из обследованных конструктивных элементов в суммарной стоимости здания.

Например, в старых типовых кирпичных жилых домах удельный вес несменяемых конструкций в стоимости здания достигает 42 % (сюда относят фундамент - 6 %, стены - 35 %, лестницы - 0,5...1 %), остальные элементы, которые можно заменять по мере их износа, составляют около 58 % (перекрытия – 12 %, крыша - 7...7,5 %, полы – 8 %, перегородки - 3 %, окна и двери - 11 %, инженерное оборудование, отделочные и прочие работы - 17 %).

Расчет общего износа здания или сооружения производят в табличной форме:

В нашем примере физический износ здания составил 60,9 %.

Износ каждого конструктивного элемента устанавливают с точностью до 5 % в пределах градации износа, принятого в таблицах методических указаний - 0...20, 21...40, 41...60, 61...80, 81...100; при этом признаки в таблицах даны для средних значений - 10, 30, 50, 70 и 90, а крайние значения (низшее и высшее) принимают в зависимости от того, насколько техническое состояние конструктивного элемента хуже или лучше указанного в описании.

Степень округления для всего здания или сооружения устанавливается в 1 %. Поэтому в нашем примере износ здания составляет 61 %.

Техническое состояние здания или сооружения характеризуется как:

хорошее, если его физический износ составляет 0...20 %;

удовлетворительное - 21...40 %;

неудовлетворительное - 41...60 %;

ветхое - 61...80 %;

негодное - 81...100 %.

Примерная стоимость ремонта здания составляет:

при физическом износе 0...20 % - 0...11 % восстановительной стоимости;

21…40 % - 12…36 % ;

41...60 % - 38...90 %;

61...80 % - 93...120 %.

При износе более 81 % здание подлежит сносу.