Территория муниципального образования

Эффективное использование пространственных особенностей подведомственной муниципальным органам власти территория выступает одним их условий решения проблем местного значения. Пространственная основа любого муниципального образования включает:

1. естественную природную среду или природное окружение, которая определяется физико-географическим положением (ФГП), т.е. границами природных зон, морфологическими особенностями местности, ландшафта, приближенностью к водоёмам, рекам и озёрам, наличием памятников природы и пр.;

2. искусственно созданную схему застройки территории, лежащую в основе её планировочного каркаса.

Сочетание этих факторов формирует городскую среду – совокупность природных, архитектурно-планировочных, экологических, социально-культурных и других условий, в которых обитает городской житель и, определяющих комфортность его проживания на данной территории.

Учёт особенностей физико-географического положения города в проекте системы его расселения опирается на концепцию опорного экологического каркаса (разработал В.В. Владимиров). Она подразумевает разделения территории на пространственные зоны, в зависимости от их роли в процессе её устойчивого воспроизводства. Принято выделять:

· зону наивысшей хозяйственной активности включает в себя жилые массивы, участки производственных и торговых предприятий, кое-где разделённые зелёными насаждениями;

· зону экологического равновесия – «зелёный пояс» вокруг крупных урбанизированных территорий, предназначенный для воспроизводства природных ресурсов. Она может охватывать пригородные районы;

· буферную зону – зона, образуемая на стыке региональных систем расселения для снижения экологического дефицита ареалов с насыщенной промышленной инфраструктурой.

Таким образом, опорный экологический каркас призван сделать пространство города приспособленным как к производственной деятельности, так и к комфортному проживанию в спальных районах, создавая буфер между неблагоприятными воздействиями промышленного сектора муниципальной экономики и жилой зоной.

Параметрами внутригородской системы расселения являются:

1) характер планировочного каркаса города – относительно устойчивая структурообразующая часть городской территории, концентрирующая основные процессы жизнедеятельности городского населения, состоящая из совокупности функциональных узлов и транспортных коммуникаций. Неотъемлемым элементом планировочного каркаса выступает центр города, который служит направляющим звеном в планировочной структуре города. Планировочный каркас задаёт точки и кривые притягательности в пространстве города, вокруг которых сосредоточивается базовый сектор муниципальной экономики, охватывающий область наиболее активных массовых процессов жизнедеятельности населения;

2) распределение плотности населения, которая, как и плотность жилой застройки, как правило, снижается по мере увеличения расстояния от ядра (центра) города;

Каркас, разделяя городскую территорию на структурные единицы, последовательно переходит в ткань – материально-пространственный компонент городской территории, охватывающий социально-экономическую инфраструктуру города (включает большую часть жилых микрорайонов, сферу коммунального и бытового обслуживания горожан, объекты коммунальной собственности (гаражи, склады и т.д.)). Так, выстраивается система взаимодействия между основными зонами физического пространства городской территории (рисунок 1.4).

1 – опорный планировочный каркас; 2 – ткань; 3 – опорный экологический каркас

Рисунок 1.4 – Структура физического пространства городской территории

3) распределение зональных сфер, которое связано с неоднородностью городской среды, где отдельные участки более пригодны для размещения промышленных объектов, другие для жилищного строительства или организации досуга. Специфика зон оказывает влияние на коммерческую ценность того или иного участка и особенности его правового регулирования. Правовую основу зонирования территории муниципального образования составляют нормы:

- Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г. (в ред. от 03.08.2018);

- Градостроительного кодексов РФ № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. (в ред. от 03.08.2018).

Термин «градостроительное зонирование» как разделение территории муниципального образования на различные зоны со своими границами и режимами использования, был введён в 2004 году Градостроительным кодексом РФ. Процедура зонирования городской территории, базируется на использовании трех критериев (рисунок 1.5): функционального, правового и экономического (ценового).

Функциональное зонирование предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций) с фиксацией их границ в государственном земельном кадастре. Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель, который ведётся уполномоченным федеральным органом государственной власти по единой для Российской Федерации системе. В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Объектами учёта земельного кадастра являются не только земельные участки, но и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Рисунок 1.5 – Схема градостроительного зонирования территории МО

Перечень функциональных зон определён Земельным и Градостроительным кодексами РФ и предусматривает выделение следующих видов зон:

· жилые зоны характеризует преобладание в пространственной структуре территории объектов, не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду и связанных с проживанием граждан (жилые дома разной этажности; отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного и школьного образования; культовые здания; стоянки автотранспорта, гаражи);

· общественно-деловые зоны характеризует преобладание в их пространственной структуре объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (например, объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, среднего и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов). В этих зонах фрагментарно могут встречаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи;

· производственные зоны предназначены для преимущественного размещения объектов (производственных, коммунальных, складских, объектов ЖКХ, транспорта, оптовой торговли и др.) с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

· зоны инженерной и транспортной инфраструктур предусматривают для размещения промышленных, коммунальных, складских объектов и сооружений функционирование, которых невозможно без развитой системы транспортных коммуникаций (представленных железнодорожным, автомобильным, речным, морским, воздушным, трубопроводным транспортом) и объектов связи с установлением границ санитарно-защитных зон для таких объектов;

· зоны рекреационного назначения предназначены для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. Они могут включать территории, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами и пр.;

· зоны сельскохозяйственного использования в границах населённых пунктов состоят из зон, занятых объектами сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственных угодий и зон, предназначенных для ведения сельского, дачного хозяйства и садоводства;

· к специальным и иным зонам относят зоны:

- особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения;

- занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых в других зонах недопустимо;

- зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Следует отметить, что некоторые виды объектов могут размещаться в функциональных зонах разного назначения (жилые дома, коммунальные и складские объекты и др.).

Правовое зонирование предполагает разделение функциональных зон на территориальные зоны, различающиеся режимом использования и установление для каждой из них системы разрешений и ограничений по использованию территории в виде градостроительного регламента. Границами территориального деления могут выступать линии магистралей (ЛЭП, трубопроводы и т.д.), улицы, проезды, красные линии (особая проектная линия-граница, которая отделяет участок земли, отведённый под застройку, от общественных территорий), границы земельных участков и населённых пунктов в пределах МО, естественные границы природных объектов (водоёмов, горных массивов и пр.) и др. Градостроительный регламент – совокупность установленных муниципальным нормативно-правовым актом (правилами землепользования и застройки) видов ограничений и параметров разрешённого использования земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), зафиксированная на карте градостроительного зонирования.

Используя градостроительные регламенты, органы местного самоуправления имеют возможность осуществлять правовое регулирование по вопросам:

• интенсивности использования отдельных участков территории (плотность застройки, максимальные или минимальные размеры земельных участков);

• этажности застройки и других предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции;

• установления зон различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной);

• установления зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости;

• установления зон с различными условиями подключения к транспортным и инженерным коммуникациям;

• установления зон с различными геологическими условиями, режимами инженерной защиты и благоустройства;

• определения границ земельных участков, обременённых публичным сервитутом, т.е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях.

Такая информация особенно важна для потенциальных инвесторов.

Экономическое(ценовое)зонирование предполагает установление органом местного самоуправления нормативной цены земли, на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки, с целью регулирования земельных отношений и формированием земельного рынка. Данный инструмент используется органами местного самоуправления для установления:

- ставок земельного налога;

- размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участках городской территории.

Цены на земли дифференцируют с учётом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такой подход позволяет экономически стимулировать (через систему повышающих и понижающих коэффициентов) освоение территорий, в которых заинтересован город, и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.

Таким образом, политика градостроительного зонирования территории МО является фактором регулирования его развития, привлечения инвестиций, ограничения застройки отдельных участков и максимизации доходов от её использования.

Инфраструктура муниципального образования: